Simulador de prazo de despejo
Quanto tempo demora pra retomar o imóvel? Selecione o motivo e veja a estimativa de prazo, o fundamento legal e o passo a passo do procedimento. Lei 8.245/91.
Carta com AR ou notificação pelo cartório constituindo o inquilino em mora.
Petição inicial com pedido de liminar (caução obrigatória pela Lei 8.245/91 — equivalente a 3 aluguéis).
Oficial de justiça localiza e notifica. O inquilino tem 15 dias para purgar a mora ou contestar.
Se não houver purgação nem defesa procedente, o juiz determina a desocupação em 30 dias.
Esgotado o prazo, oficial de justiça realiza despejo com auxílio policial se necessário.
Como o cálculo é feito
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê hipóteses específicas em que o locador pode retomar o imóvel — algumas dispensam justificativa, outras exigem motivo concreto, e cada uma tem um rito próprio. O tempo total varia muito conforme o motivo, a postura do inquilino e a agenda da comarca, mas dá pra estimar uma ordem de grandeza pra planejar.
A falta de pagamento (art. 9º, III) é o caso mais comum. A ação cabe imediatamente, mas a Lei 8.245/91 garante ao inquilino o direito de purgar a mora — pagar todo o débito atualizado em 15 dias após citação e ficar no imóvel (apenas uma vez a cada 24 meses, art. 62, II). Quando há resistência, o processo costuma rodar entre 90 e 180 dias até a desocupação forçada. A denúncia vazia (art. 46) é a via mais rápida quando aplicável: após contrato escrito com prazo de pelo menos 30 meses, o locador notifica e o inquilino tem 30 dias pra sair — sem precisar explicar nada.
A retomada para uso próprio ou familiar (art. 47, III) funciona em contratos por prazo indeterminado e exige notificação motivada. A infração contratual (art. 9º, II) — uso comercial em locação residencial, sublocação não autorizada, dano ao imóvel — exige prova robusta, o que normalmente alonga o processo pra 120-240 dias. Em todos os casos, ter um contrato escrito bem feito e provas documentais acelera muito o desfecho. Por isso vale prevenir: contrato sólido, cláusulas claras, garantia adequada — o melhor despejo é o que não precisa acontecer.
FAQ
Posso despejar o inquilino sem ação judicial?
Não. Despejo unilateral (troca de fechadura, corte de água/luz, retirada de móveis) é crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal). Sempre via ação de despejo na Justiça.
Quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento?
Em média 90 a 180 dias do ajuizamento até a desocupação forçada, podendo variar com a comarca e a resistência do inquilino. O juiz dá 15 dias para purgação da mora (pagamento integral) — pago, ele fica.
Liminar de despejo existe?
Sim. A Lei 8.245/91 permite liminar em hipóteses específicas (art. 59, §1º) — denúncia vazia, infração contratual, óbito do locatário sem sucessor, alterações estruturais. Exige caução de 3 aluguéis.
Posso pedir denúncia vazia em contrato curto?
Não. A denúncia vazia (art. 46) só vale para contratos escritos com prazo mínimo de 30 meses. Contratos menores que isso, ou verbais, exigem fundamentação para a retomada (art. 47).
Inquilino tem aviso prévio para sair?
Em contrato com prazo determinado, basta cumprir o prazo. Após o vencimento (denúncia vazia), o aviso é de 30 dias. Em prazo indeterminado, o art. 6º também garante 30 dias para o locatário sair sem multa.
Não pare no cálculo — formalize.
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