Fiador no aluguel: como funciona, responsabilidades e exoneração

O fiador é a modalidade de garantia locatícia prevista no art. 37, II, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em que uma terceira pessoa assume, por escrito no contrato, a obrigação de pagar os aluguéis e encargos se o inquilino (afiançado) não pagar. Juridicamente, trata-se de fiança, contrato acessório regido também pelos arts. 818 a 839 do Código Civil. Por ser garantia pessoal (e não real), o fiador responde com todo o seu patrimônio presente e futuro, e não com um bem específico. Importante: o art. 37, parágrafo único, proíbe o locador de exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato — ou seja, não se pode cobrar fiador e caução simultaneamente para o mesmo imóvel; fazê-lo configura contravenção penal (art. 43, II).

A grande armadilha da fiança está no prazo. O art. 39 da Lei 8.245/91, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, determina que as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Na prática, isso significa que, mesmo terminado o prazo de 30 ou 36 meses, se o inquilino continuar morando no imóvel sem renovar formalmente, o fiador segue responsável por aluguéis, multas, IPTU, condomínio e danos até a entrega das chaves. Por isso, ser fiador não é gesto simbólico: é assumir uma dívida que pode crescer indefinidamente enquanto o imóvel não for devolvido.

Sim, e este é o ponto mais sensível. Embora a Lei 8.009/90 proteja o bem de família de penhora, o seu art. 3º, VII (incluído pela própria Lei 8.245/91) abre exceção para a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Consolidando o tema, o STJ editou a Súmula 549: 'É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.' O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.127 (RE 1.307.334) com repercussão geral, firmou que é constitucional a penhora do bem de família do fiador tanto na locação residencial quanto na comercial. Ou seja: o único imóvel residencial do fiador pode ser levado a leilão para quitar a dívida do inquilino.

Sair da condição de fiador exige formalidade — não basta avisar verbalmente. Enquanto vigora o prazo determinado do contrato, em regra o fiador permanece vinculado até o fim do prazo. Quando a locação se prorroga por prazo indeterminado, o art. 40, X, da Lei 8.245/91 permite ao fiador notificar o locador da intenção de se exonerar, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança por mais 120 dias após a notificação. Para contratos celebrados antes da Lei 12.112/2009, o STJ aplica a regra do art. 835 do Código Civil (responsabilidade por 60 dias após a notificação). Recomenda-se sempre notificação por escrito com prova de recebimento (carta com AR ou notificação extrajudicial em cartório). Vale lembrar ainda que o locador pode exigir substituição do fiador em casos como morte, insolvência ou exoneração (art. 40).

O fiador é a garantia mais comum por não ter custo direto para o inquilino, mas é a mais arriscada para quem aceita ser fiador, dado o alcance patrimonial visto acima. A caução (art. 38) limita o risco a, no máximo, três meses de aluguel quando em dinheiro. O seguro-fiança locatício (art. 37, III) transfere o risco a uma seguradora, sem comprometer o patrimônio de um parente ou amigo. Como a lei só admite uma garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), a escolha deve ser feita de forma consciente. Em qualquer caso, a cláusula de garantia precisa estar redigida com precisão no contrato, indicando expressamente a modalidade, o garantidor e a extensão da responsabilidade.