Ação de despejo: o passo a passo completo para o proprietário
Ação de despejo passo a passo: liminar em 15 dias (art. 59), purgacao da mora (art. 62) e prazo de desocupacao (art. 63) na Lei 8.245/91.
A ação de despejo e o caminho judicial para retomar o imóvel quando o inquilino não desocupa. Em falta de pagamento sem garantia, o juiz pode conceder liminar para desocupacao em 15 dias se o locador prestar caução de 3 alugueis (art. 59, par. 1, IX). O inquilino pode evitar o despejo pagando a divida atualizada (purgacao da mora, art. 62).
Quando cabe ação de despejo (as hipoteses do art. 9)
A ação de despejo e a única via legal para retirar o inquilino do imóvel - despejo por conta própria (trocar fechadura, cortar água/luz) e crime e gera indenização. As hipoteses estao no art. 9 da Lei 8.245/91: mutuo acordo descumprido, infracao legal ou contratual (sublocação proibida, uso indevido, danos), e falta de pagamento de aluguel e encargos. Somam-se o art. 46 (fim do contrato escrito de 30 meses - denuncia vazia) e o art. 47 (retomada para uso próprio, obras, etc., nos contratos por prazo indeterminado). Cada fundamento tem um rito e prazos próprios.
Passo a passo da ação por falta de pagamento
O fluxo tipico e: 1) Notificação extrajudicial cobrando a divida (recomendada, embora nem sempre obrigatória); 2) Petição inicial com advogado, instruida com o contrato e o demonstrativo do débito atualizado; 3) Pedido de liminar (se cabivel) ou citação do inquilino; 4) O inquilino tem 15 dias para se defender ou purgar a mora; 5) Sentença; 6) Mandado de despejo com prazo para desocupacao; 7) Desocupacao voluntaria ou forcada (com oficial de justica e, se preciso, forca policial). O locador pode cumular no mesmo processo o pedido de despejo e a cobranca dos alugueis atrasados.
Liminar de despejo: como sair do imóvel em 15 dias
Em alguns casos a lei autoriza despejo liminar (sem ouvir o inquilino antes), com desocupacao em até 15 dias - art. 59, par. 1 da Lei 8.245/91. A hipotese mais comum e o inciso IX: ação fundada exclusivamente em falta de pagamento de aluguel e encargos, quando o contrato NAO tem nenhuma garantia (fiança, caução, seguro), desde que o locador preste caução equivalente a 3 meses de aluguel. Outras hipoteses incluem termino de contrato comprovado, morte do locatario sem sucessor no imóvel, e fim de locação atrelada a emprego. Concedida a liminar, o inquilino ainda pode evitar o despejo purgando a mora no prazo de defesa.
Purgacao da mora: a defesa do inquilino (art. 62)
O inquilino pode evitar a rescisão pagando a divida - e a purgacao da mora (art. 62, II, da Lei 8.245/91). Dentro do prazo de defesa (15 dias), ele requer ao juiz autorizacao para depositar o valor total atualizado: alugueis e acessorios vencidos, multas, juros, custas e honorarios advocaticios. Se o depósito for integral e tempestivo, a ação perde o objeto e o inquilino permanece. Atencao: a lei limita esse benefício - não pode purgar a mora quem já se utilizou dessa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores (art. 62, parágrafo único). Para barrar o despejo liminar, o depósito deve ocorrer no prazo do art. 59, par. 3.
Prazos de desocupacao após a sentença (art. 63)
Julgada procedente a ação, o juiz determina o mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupacao voluntaria (art. 63, caput). Esse prazo cai para 15 dias nas situacoes do par. 1: quando entre a citação e a sentença tiver decorrido mais de 4 meses, ou quando o despejo se fundar no art. 9, II ou III (infracao contratual / falta de pagamento) ou no art. 46, par. 2. Para estabelecimentos de ensino (art. 63, par. 2) e para hospitais, asilos, estabelecimentos de saude e entidades religiosas (art. 63, par. 3), o prazo e o mais longo da lei - de 6 meses a 1 ano, e não 15 dias. O prazo de desocupacao e material e contado em dias corridos. Vencido o prazo sem saida, expede-se mandado de despejo coercitivo, podendo o oficial arrombar a porta e remover os bens para depósito.
Quanto custa e quanto demora
Os custos envolvem custas judiciais (variam por estado e pelo valor da causa, geralmente atrelado a 12 alugueis), honorarios do advogado e, na liminar por falta de pagamento sem garantia, a caução de 3 alugueis (que e devolvida ao final). O tempo varia muito: com liminar deferida e sem resistencia, a desocupacao pode ocorrer em poucas semanas; um processo contestado, com defesa e recursos, pode levar de 6 meses a mais de 1 ano. Contrato bem redigido, com garantia e cláusulas claras, encurta o caminho e reduz o risco de despejo.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
Posso trocar a fechadura ou cortar a água para o inquilino sair?
Não. Despejo por conta própria - trocar fechadura, cortar água, luz ou remover moveis - e ilegal e configura crime, além de gerar dever de indenizar. A única via legitima e a ação de despejo judicial.
Em quanto tempo consigo o despejo por falta de pagamento?
Se o contrato não tem garantia e você prestar caução de 3 alugueis, pode obter liminar para desocupacao em até 15 dias (art. 59, par. 1, IX). Com contestacao e recursos, porém, o processo pode levar de 6 meses a mais de 1 ano.
O inquilino pode pagar a divida e ficar no imóvel?
Sim, e a purgacao da mora (art. 62). No prazo de defesa, ele deposita o valor total atualizado (alugueis, multas, juros, custas e honorarios) e evita o despejo. Mas não pode usar esse direito se já o fez nos 24 meses anteriores.
Preciso notificar o inquilino antes de entrar com a ação?
Na falta de pagamento, a notificação previa não e sempre obrigatória, mas e recomendada. Já para denuncia vazia (fim do contrato) e retomada por prazo indeterminado, a notificação com 30 dias e exigida pela lei (arts. 46 e 47).
Qual o prazo para o inquilino sair depois da sentença?
Em regra, 30 dias para desocupacao voluntaria (art. 63). Esse prazo cai para 15 dias em hipoteses do par. 1, como infracao contratual grave. Passado o prazo, expede-se mandado de despejo coercitivo.
Quanto custa entrar com uma ação de despejo?
Envolve custas judiciais (em geral sobre o valor de 12 alugueis), honorarios do advogado e, na liminar por falta de pagamento sem garantia, a caução de 3 alugueis (devolvida ao final). Os valores variam conforme o estado e o caso.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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