Calculadora de multa rescisória do aluguel
Saindo do imóvel antes do fim do contrato? Calcule exatamente quanto você deve, com o desconto proporcional ao tempo já cumprido — como manda a Súmula 335 do STJ.
Como o cálculo é feito
A multa por devolução antecipada do imóvel está prevista no art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O texto original gerava interpretações abusivas: locadores cobravam a multa cheia (geralmente 3 aluguéis) mesmo que o inquilino tivesse cumprido quase todo o contrato. O Superior Tribunal de Justiça corrigiu isso com a Súmula 335, que consolidou o entendimento de que a multa deve ser proporcional ao período que falta para o término.
A fórmula é direta: divide-se a multa-base (em geral 3 aluguéis) pelo prazo total em meses e multiplica-se pelos meses que ainda restam. Quem cumpriu metade do contrato paga metade da multa. Quem cumpriu 24 dos 30 meses paga apenas 1/5 da multa cheia. Esse cálculo decorre também do art. 413 do Código Civil, que obriga o juiz a reduzir penalidades manifestamente excessivas — norma de ordem pública, não pode ser afastada por contrato.
Há uma exceção importante: a multa não é devida se o motivo da saída for transferência de trabalho imposta pelo empregador para outra localidade (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Basta notificar o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência e comprovar a transferência. Em qualquer outra hipótese — pedido pessoal, mudança de planos, casamento, separação — a multa proporcional é exigível.
FAQ
A multa do aluguel pode ser cobrada cheia?
Não. A Súmula 335 do STJ obriga a redução proporcional ao tempo cumprido. Cobrar cheia configura enriquecimento sem causa e pode ser questionado judicialmente com base no art. 413 do Código Civil.
E se a multa do contrato for menor que 3 aluguéis?
Vale o que está no contrato. A multa-base é livremente convencionada. A regra da proporcionalidade incide sobre qualquer valor, seja 1, 2 ou 3 aluguéis.
Posso sair sem pagar nada se for por transferência de trabalho?
Sim. O art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91 isenta o locatário transferido pelo empregador. Precisa notificar por escrito (com 30 dias mínimos) e comprovar a transferência.
Qual o aviso prévio para devolver o imóvel?
Não há aviso prévio legal específico no contrato com prazo determinado — basta entregar as chaves e pagar a multa proporcional. Por boa-fé, comunique com 30 dias para o locador organizar a nova locação.
E se o contrato já estiver prorrogado por prazo indeterminado?
Após o prazo determinado, o locatário pode denunciar a qualquer tempo, sem multa, desde que avise o locador com 30 dias de antecedência (art. 6º da Lei 8.245/91).
Não pare no cálculo — formalize.
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