Contrato de compra e venda de imóvel, com os seus dados.
A promessa de compra e venda que organiza o negócio até a escritura: preço, sinal, parcelas ou financiamento, posse, escritura, cônjuge e venda a filho. Veja o contrato antes de pagar.
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Três passos. Veja antes de pagar.
- PASSO 01
Escolha
O tipo do imóvel: casa, apartamento, terreno, comercial ou rural.
- PASSO 02
Preencha
Matrícula, preço, forma de pagamento, posse, vendedor e comprador. Antes de pagar, você lê o contrato inteiro.
- PASSO 03
Assine
No papel, com duas testemunhas, ou eletronicamente. Depois vêm a escritura no tabelionato, o ITBI e o registro.
Qual imóvel está sendo vendido?
O que este contrato é, e o que vem depois
- Este documento é a PROMESSA (compromisso) de compra e venda: organiza o preço, o pagamento, a posse e a obrigação de fazer a escritura (Código Civil, arts. 462 a 464 e 1.417).
- Acima de 30 salários mínimos, a venda definitiva exige escritura pública no tabelionato (art. 108 do Código Civil). Este documento é a promessa que organiza o negócio até a escritura.
- A propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até lá, registrar a promessa na matrícula protege o comprador contra uma venda dupla.
- Se o vendedor se recusar a fazer a escritura depois de receber tudo, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória, na Justiça ou no próprio Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.418).
Cláusula por cláusula, com o que a lei pede
Imóvel identificado
Endereço, matrícula, cartório, área e venda ad corpus ou ad mensuram.
Preço e pagamento
À vista, parcelado, financiamento ou permuta; a quitação só com o último pagamento.
Sinal (arras)
Confirmatório ou com direito de desistir até uma data, sem somar com a multa.
Financiamento
Prazo para aprovar o crédito; negado sem culpa do comprador, desfaz sem multa.
Posse e chaves
Quando o comprador recebe o imóvel e quem responde por ele até lá.
Escritura e registro
Prazo da escritura, documentos, quem paga as despesas e a adjudicação.
Cônjuge e descendentes
Assinatura do cônjuge do vendedor e dos outros filhos na venda a um filho.
Inadimplemento
Multa moderada, notificação antes de desfazer e devolução parcial, nunca perda total.
Financiado, alugado, casado, venda a filho
Imóvel financiado
Quitar o financiamento com parte do preço, pago direto ao banco, ou transferir ao comprador com a anuência do banco (Lei 9.514, art. 29). Cessão sem o banco (o "contrato de gaveta") não é feita aqui.
Imóvel alugado
O inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições (Lei 8.245, art. 27). O contrato diz se ele já foi avisado, se renunciou e se o comprador assume a locação.
Vendedor casado
Na venda de imóvel, a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge, salvo na separação total de bens (Código Civil, art. 1.647). O cônjuge assina o contrato como anuente.
Venda para filho ou neto
Precisa da concordância dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor, senão pode ser anulada em até 2 anos (Código Civil, art. 496). Eles assinam como anuentes.
No papel ou eletronicamente?
No papel, com duas testemunhas, o contrato vale como título executivo. Na assinatura eletrônica, todos assinam pelo celular ou computador e as testemunhas são dispensáveis.
Para registrar a promessa na matrícula, o Registro de Imóveis costuma exigir firma reconhecida ou uma assinatura eletrônica aceita por ele. Se você pretende registrar, prefira a assinatura no papel com firma reconhecida.
O que ele faz, e o que fica de fora.
- Não transfere a propriedade (só o registro no Registro de Imóveis transfere);
- Não substitui a escritura pública quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos;
- Não garante que o Registro de Imóveis aceite registrar a promessa sem firma reconhecida;
- Não calcula nem paga o ITBI;
- Não consulta matrícula, ônus, ações ou débitos: registra o que as partes declaram.
O MeuContratto não é escritório de advocacia nem cartório: entrega o contrato a partir das respostas das partes. Venda por incorporadora ou loteadora, imóvel com penhora ou ação, inventário e imóvel rural com pendências pedem um advogado.
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Você responde as perguntas, revisa o contrato e paga uma vez, só no final, por PIX ou cartão. Sem mensalidade, com garantia de reembolso em 7 dias.
Fazer meu contrato
“Meu advogado cobrava R$ 500 só pra revisar. Hoje fecho contrato no celular do cliente, ele assina e tá pronto. Mudou minha rotina.”
“Aluguei minha primeira kitnet sozinha. As cláusulas vieram explicadas em português, sem termo difícil. Entendi tudo antes de assinar.”
“A assinatura eletrônica foi divisor de águas. O inquilino tá em outra cidade, mandei o link e em uma hora tava tudo resolvido.”
“O cliente pergunta sobre IPCA, fiador, caução — e o sistema já sugere a redação correta. Passo confiança no fechamento.”
Dúvidas sobre o contrato de compra e venda de imóvel
Contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade?
Sim, entre as partes. A promessa pode ser feita por instrumento particular, sem escritura (Código Civil, art. 462), e obriga o vendedor a fazer a escritura depois do pagamento: a venda definitiva continua exigindo escritura pública quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (art. 108). Mas ela não transfere a propriedade: isso só acontece com a escritura (quando exigida) registrada no Registro de Imóveis.
Preciso de escritura pública?
Para a venda definitiva de imóvel acima de 30 salários mínimos, sim (Código Civil, art. 108). A promessa organiza o negócio até lá e prevê o prazo para fazer a escritura no tabelionato, que é quem lavra a escritura.
O contrato precisa de firma reconhecida ou testemunhas?
Não para valer entre as partes. Com duas testemunhas, o contrato assinado no papel vira título executivo (Código de Processo Civil, art. 784, III). Para registrar a promessa na matrícula, o Registro de Imóveis pede as firmas reconhecidas.
Dá para usar o FGTS ou financiamento?
Sim. Você informa o valor financiado, o FGTS e a data-limite para o banco aprovar o crédito. Se o crédito for negado sem culpa do comprador, o contrato se desfaz sem multa e o sinal é devolvido.
E se o imóvel ainda estiver financiado?
O contrato pode prever a quitação com parte do preço, paga direto ao banco, com a baixa da garantia antes da escritura, ou a transferência ao comprador com a anuência do banco. A cessão sem a anuência do banco não é feita aqui.
Quem paga o ITBI e a escritura?
Pela lei, o comprador (Código Civil, art. 490), mas as partes podem combinar diferente — o funil pergunta. O ITBI é cobrado pelo município, conforme a lei local.
O vendedor é casado. O cônjuge precisa assinar?
Sim, salvo no regime de separação total de bens (Código Civil, art. 1.647). Na união estável, a assinatura do companheiro evita que a venda seja contestada. O contrato traz o cônjuge como anuente.
Serve para imóvel sem matrícula ou lote de loteamento irregular?
Não. Imóvel só com posse é negociado por cessão de direitos possessórios, outro documento. E a lei proíbe prometer vender lote de loteamento não registrado (Lei 6.766, art. 37).
Dá para assinar eletronicamente?
Sim, todos assinam pelo celular ou computador. Para registrar a promessa na matrícula, porém, o cartório costuma exigir firma reconhecida ou uma assinatura eletrônica aceita por ele — se for registrar, prefira o papel.
Posso corrigir depois de pagar?
Sim. Você tem uma correção gratuita em até 30 dias para ajustar nome, documento, matrícula ou valor.
Quando eu pago?
Preencher e ver a prévia não custa nada. O valor aparece no final, antes de pagar e sem compromisso. Você paga uma vez, por PIX ou cartão, só depois de revisar o contrato, com garantia de reembolso em 7 dias.
Conteúdo elaborado pela equipe MeuContratto com base no Código Civil (arts. 108, 417 a 420, 462 a 464, 481 a 533, 1.245, 1.417, 1.418 e 1.647), na Lei 8.245/1991 (art. 27), na Lei 9.514/1997 (arts. 29 e 38), na Lei 6.766/1979 (art. 37) e no Código de Processo Civil (art. 784). Atualizado em 12 de outubro de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado ou a Defensoria Pública.