Como rescindir contrato de aluguel sem dor de cabeça

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata locador e locatario de forma diferente. O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo dentro do prazo, desde que pague a multa proporcional do art. 4 e avise com 30 dias (art. 6). Já o proprietário, durante a vigencia do contrato por prazo determinado, NAO pode pedir o imóvel de volta sem motivo (art. 4, caput) - só consegue retomar por infracao contratual, falta de pagamento, mutuo acordo, ou ao fim do prazo. Essa assimetria existe porque a lei protege a moradia do inquilino como bem essencial.

A rescisão do aluguel pelo inquilino exige notificação por escrito ao locador, com no mínimo 30 dias de antecedencia (art. 6 da Lei 8.245/91, para contratos por prazo indeterminado; nos por prazo determinado o aviso evita cobranca de aluguel sobre o período não comunicado). Sem esse aviso, o locador pode cobrar o aluguel correspondente aos 30 dias. O aviso deve ser por meio que comprove o recebimento: carta com AR, e-mail com confirmacao, mensagem registrada ou termo assinado pelas duas partes. Guarde o comprovante - ele e sua prova de que cumpriu o prazo legal.

Se o inquilino sai antes do fim do contrato, deve a multa rescisoria - mas ela e PROPORCIONAL ao período que ainda faltava (art. 4 da Lei 8.245/91). A multa costuma ser fixada em 3 alugueis no contrato, mas reduz conforme o tempo cumprido. Exemplo: contrato de 30 meses, multa de 3 alugueis; o inquilino sai no 20o mês (faltam 10 de 30 = 1/3 do prazo), entao paga no máximo 1/3 de 3 alugueis = 1 aluguel. O STJ tem posição consolidada de que cobrar a multa integral, ignorando o tempo já cumprido, e abusivo e pode ser anulado judicialmente. A reducao também encontra base no art. 413 do Código Civil, que obriga o juiz a reduzir a multa quando a obrigação foi cumprida em parte.

Existem situacoes em que o inquilino rescinde sem multa. A principal esta no próprio art. 4, parágrafo unico: se a saida decorrer de transferência de emprego (pelo empregador privado ou público) para outra localidade, o inquilino fica dispensado da multa, bastando notificar o locador por escrito com 30 dias de antecedencia. Também não ha multa quando: o contrato já virou por prazo indeterminado (após a prorrogacao do art. 46, basta o aviso de 30 dias); o locador descumpre obrigação sua (como não fazer reparos urgentes que tornam o imóvel impróprio); ou as partes fazem distrato amigavel dispensando a penalidade. A morte do locatario também permite a sub-rogacao ou a denuncia pelos sucessores sem multa, conforme art. 11.

O proprietário não rescinde por mero desejo durante o prazo determinado. As hipoteses de retomada estao no art. 9 (mutuo acordo, decisão judicial por infracao, falta de pagamento de aluguel/encargos), no art. 46 (denuncia vazia - findo o contrato escrito de 30 meses ou mais, sem precisar justificar) e no art. 47 (contratos verbais ou por menos de 30 meses, que só admitem retomada imotivada após 5 anos ininterruptos ou em hipoteses especificas, como uso próprio). Se o inquilino não desocupa após a rescisão valida, o caminho do proprietário e a ação de despejo.

Quando as duas partes concordam em encerrar, o ideal e formalizar um distrato (termo de rescisão amigavel), com base no art. 472 do Código Civil. O documento deve registrar: a referência ao contrato original, a data de entrega das chaves, o acerto de eventuais valores pendentes (alugueis, contas, danos apurados em vistoria), e a quitacao reciproca - ou seja, as partes declaram que nada mais tem a reclamar. Esse termo evita cobranças futuras e disputas sobre caução ou multa. Sempre acompanhe o distrato de uma vistoria de saida documentada com fotos.