Distrato de contrato de aluguel: o jeito seguro de encerrar a locação
Distrato de contrato de aluguel: o que e, como fazer, multa proporcional (art. 4 da Lei 8.245/91) e o que incluir para dar quitacao reciproca e evitar cobrancas.
Distrato de contrato de aluguel e o termo de rescisão amigavel em que locador e locatario encerram a locação de comum acordo (art. 9, I, da Lei 8.245/91 e art. 472 do Código Civil). Deve ser escrito, registrar a data de entrega das chaves, acertar valores pendentes e eventual multa proporcional (art. 4) e dar quitacao reciproca, evitando cobrancas futuras.
O que e o distrato e por que ele e mais seguro
Distrato e o acordo pelo qual as duas partes decidem encerrar o contrato de aluguel antes ou ao fim do prazo, de forma amigavel. Ele se apoia no art. 9, inciso I, da Lei 8.245/91 (rescisão por mutuo acordo) e no art. 472 do Código Civil, que determina que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato. Encerrar só 'entregando as chaves' deixa as duas partes expostas: o inquilino pode ser cobrado por alugueis e danos depois da saida, e o proprietário pode ter dificuldade de provar o estado do imóvel. O distrato formaliza tudo num único documento e fecha a relação com seguranca.
Distrato tem multa? A regra da proporcionalidade (art. 4)
Depende. No distrato amigavel, as partes podem dispensar a multa - e e muito comum que dispensem, já que ambas concordam em encerrar. Se a multa for cobrada (saida antes do fim do prazo determinado), ela deve ser PROPORCIONAL ao período que faltava cumprir, conforme o art. 4 da Lei 8.245/91. Exemplo: contrato de 30 meses com multa de 3 alugueis; o inquilino sai no 20o mês (faltam 10 de 30 = 1/3), entao a multa cai para, no máximo, 1/3 de 3 alugueis = 1 aluguel. Cobrar a multa integral ignorando o tempo cumprido e abusivo, e o art. 413 do Código Civil obriga o juiz a reduzir penalidade quando a obrigação foi parcialmente cumprida. Tudo isso pode (e deve) ser definido no próprio distrato.
Entrega das chaves: o momento que encerra as obrigações
A entrega das chaves marca o fim da responsabilidade do inquilino pelo aluguel e pelos encargos do imóvel. Por isso o distrato deve registrar a data exata da devolução e, idealmente, ser assinado junto com a vistoria de saida. O art. 23, inciso III, da Lei 8.245/91 obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso normal - dai a importância da vistoria de entrada para comparacao. Enquanto as chaves não são formalmente entregues e aceitas, o aluguel continua correndo. Documente a entrega no distrato para não haver discussao sobre até quando o inquilino deve pagar.
O que não pode faltar no distrato
Um distrato completo traz: (1) qualificacao das partes e referência ao contrato original (data e número, se houver); (2) a data de entrega das chaves; (3) o acerto de valores pendentes - alugueis, contas de consumo, IPTU, condomínio e danos apurados em vistoria; (4) a definicao sobre a multa (dispensada ou proporcional ao art. 4); (5) o destino da garantia (devolução da caução corrigida, liberacao do fiador, encerramento do seguro-fianca); e (6) a cláusula de quitacao reciproca, em que as partes declaram nada mais ter a reclamar uma da outra. Anexe a vistoria de saida com fotos.
Caução, fiador e seguro-fianca no distrato
O distrato e o momento de resolver a garantia. Se houver caução em dinheiro, ela deve ser devolvida ao inquilino corrigida, descontados eventuais debitos comprovados (a caução em dinheiro não pode passar de 3 meses de aluguel - art. 38, par. 2). Se houver fiador, o distrato e a prova de que ele esta liberado da obrigação a partir da entrega das chaves. Se houver seguro-fianca, convem comunicar a seguradora o encerramento. Deixar a garantia em aberto no distrato e um erro comum: o fiador pode continuar sendo cobrado e a caução pode virar motivo de disputa. Resolva tudo por escrito no mesmo termo.
Distrato precisa de cartório ou advogado?
Não ha exigência legal de cartório nem de advogado para o distrato de locação residencial comum. Como o contrato de aluguel normalmente e um instrumento particular, o distrato também pode ser particular (art. 472 do CC - mesma forma do contrato). Para reforcar a seguranca, as partes podem reconhecer firma em cartório ou usar assinatura eletrônica com validade jurídica. O essencial e que o documento seja claro, assinado por locador, locatario e, quando houver, pelo fiador, e que contenha a quitacao reciproca. Guarde uma via assinada com a vistoria anexa.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
O que e distrato de contrato de aluguel?
E o termo de rescisão amigavel em que locador e locatario encerram a locação de comum acordo (art. 9, I, da Lei 8.245/91 e art. 472 do Código Civil). Ele registra a entrega das chaves, acerta valores pendentes e da quitacao reciproca, encerrando a relação com seguranca e evitando cobrancas futuras.
Tem multa no distrato de aluguel?
Nem sempre. No distrato amigavel as partes costumam dispensar a multa. Se ela for cobrada por saida antes do prazo, deve ser proporcional ao tempo que faltava (art. 4 da Lei 8.245/91). Cobrar a multa cheia ignorando o período já cumprido e abusivo e pode ser reduzido pelo juiz (art. 413 do CC).
A partir de quando o inquilino para de pagar aluguel no distrato?
A partir da entrega formal das chaves, que encerra as obrigações pelo aluguel e encargos. Por isso o distrato deve registrar a data exata da devolução. Enquanto as chaves não forem entregues e aceitas, o aluguel continua correndo.
O distrato precisa ser registrado em cartório?
Não ha essa exigência para locação residencial comum. Como o contrato costuma ser particular, o distrato também pode ser (art. 472 do CC). Reconhecer firma ou usar assinatura eletrônica reforca a seguranca, mas o fundamental e a clareza e a quitacao reciproca assinada por todas as partes.
O que acontece com a caução e o fiador no distrato?
O distrato deve resolver a garantia: devolver a caução em dinheiro corrigida (descontados debitos comprovados), liberar expressamente o fiador a partir da entrega das chaves e comunicar a seguradora se houver seguro-fianca. Deixar a garantia em aberto pode gerar cobranca indevida ao fiador e disputa sobre a caução.
Qual a diferenca entre distrato e rescisão por aviso de 30 dias?
O distrato e bilateral: as duas partes concordam e assinam o encerramento. Já a rescisão por aviso de 30 dias e ato só do inquilino, que notifica a saida e, se for antes do prazo, paga a multa proporcional. O distrato e mais seguro porque acerta valores e da quitacao reciproca num único documento.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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