Calculadora de ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — pago pelo comprador na hora da escritura, varia de cidade pra cidade. Estime quanto você vai desembolsar antes de fechar o negócio.
Como o cálculo é feito
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos) é tributo de competência municipal, previsto no art. 156, II da Constituição Federal e regulado por lei de cada município. Incide sempre que há transmissão onerosa de propriedade imobiliária — compra e venda, dação em pagamento, integralização de capital com imóvel. Heranças e doações ficam de fora; nesse caso é o ITCMD estadual.
A base de cálculo é, em regra, o valor venal do imóvel para fins de ITBI (que pode ser maior que o valor venal do IPTU), ou o valor declarado pelo comprador, prevalecendo o maior. O STJ pacificou no Tema 1.113 (REsp 1.937.821) que o município não pode arbitrar valor superior ao da transação real quando esta é compatível com o mercado — quem entender que está sendo cobrado a mais pode contestar administrativamente ou judicialmente.
A alíquota varia conforme a cidade: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Fortaleza e Recife cobram 3%. Curitiba aplica 2,7%. Manaus trabalha com 2%. Algumas cidades adotam alíquotas progressivas por faixa de valor. O ITBI é pré-condição para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (art. 134 do CTN, c/c art. 1.245 do Código Civil) — sem pagar, não transfere.
FAQ
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Por força legal, o contribuinte é o adquirente (comprador). Nada impede que as partes acordem que o vendedor arque com o tributo, mas perante a prefeitura a responsabilidade é do comprador.
Quando o ITBI deve ser pago?
Antes da lavratura da escritura pública e do registro no cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil c/c legislação municipal). Sem comprovante de pagamento, o cartório recusa o registro.
Tem isenção ou desconto no ITBI?
Sim, varia por município. Imóveis financiados pelo SFH costumam ter desconto na parcela financiada. Programas como Minha Casa Minha Vida têm reduções específicas. Consulte a prefeitura local.
ITBI incide sobre permuta de imóveis?
Sim. Permuta é transmissão onerosa e gera ITBI para os dois lados, calculado sobre o valor de cada imóvel transmitido.
E se a prefeitura cobrar valor maior que o da transação?
Você pode contestar com base no Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821), que limita o ITBI ao valor real da operação quando este é compatível com o mercado. Procure orientação jurídica.
Não pare no cálculo — formalize.
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