Vistoria de entrada do imóvel: o que é, o que diz a lei e como fazer

A vistoria de entrada é a inspeção detalhada do imóvel feita antes de o inquilino tomar posse, com o objetivo de registrar o estado de conservação de cada parte do bem: paredes, pisos, pintura, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, louças, móveis (se houver) e demais itens. Tudo isso é documentado em um laudo de vistoria de entrada, idealmente acompanhado de fotos e vídeos datados. A função é simples e poderosa: criar uma "fotografia" oficial de como o imóvel foi entregue. No fim da locação, esse laudo é comparado com a vistoria de saída para identificar o que mudou, separando o desgaste natural pelo uso (que não pode ser cobrado do inquilino) dos danos que ele causou (que devem ser reparados). Sem a vistoria de entrada, fica muito difícil provar o estado original do imóvel — e as discussões sobre quem deve pagar por reparos tendem a virar palavra contra palavra.

A Lei nº 8.245/91 não cria um modelo único e obrigatório de vistoria, mas ampara fortemente a sua realização. O art. 22, V, estabelece que é dever do locador fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Ou seja, o inquilino tem o direito de exigir esse registro detalhado, e o locador tem a obrigação de fornecê-lo. Na prática, é exatamente isso que a vistoria de entrada concretiza. Documentar os defeitos preexistentes protege o locatário, que não poderá ser responsabilizado depois por problemas que já existiam, e protege o locador, que terá prova clara das condições em que entregou o bem. Por isso, mais do que uma formalidade, a vistoria de entrada é a forma de cumprir, com segurança, o que a lei prevê sobre a descrição do estado do imóvel.

A contrapartida da vistoria de entrada está no art. 23, III, da Lei nº 8.245/91: o inquilino é obrigado a restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Aqui está o ponto-chave de tantas disputas: a diferença entre desgaste natural e dano. Desgaste natural é a perda de qualidade esperada pelo uso comum — por exemplo, pequenas marcas de uso ou o envelhecimento normal da pintura ao longo dos meses. Dano é a deterioração causada por mau uso ou descuido, como buracos em paredes, vidros quebrados ou pisos danificados, que o inquilino deve reparar. É justamente a comparação entre a vistoria de entrada e a vistoria de saída que permite delimitar, de forma objetiva, o que se enquadra em cada categoria — evitando cobranças indevidas e também a impunidade por danos reais.

A vistoria de entrada também é relevante para a discussão sobre benfeitorias — as obras e melhorias feitas no imóvel. Pelo art. 35 da Lei nº 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção. Registrar o estado original do imóvel na vistoria de entrada ajuda a comprovar o que era necessário (por exemplo, um reparo essencial para manter o imóvel habitável) e o que foi acrescentado pelo inquilino. Vale destacar que esse direito pode ser afastado por cláusula contratual: a Súmula 335 do STJ reconhece a validade da renúncia, no contrato de locação, ao direito de indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção. Por isso, é comum os contratos preverem essa renúncia — e a vistoria de entrada continua importante para delimitar o ponto de partida das melhorias.

Uma vistoria de entrada eficaz reúne descrição escrita e prova visual. Recomenda-se: (1) percorrer cômodo por cômodo, descrevendo o estado de pisos, paredes, teto, pintura, portas, janelas, fechaduras, tomadas, interruptores, torneiras, registros, vasos sanitários e itens mobiliados; (2) anotar todos os defeitos preexistentes (rachaduras, manchas, infiltrações, peças faltantes); (3) registrar fotos e vídeos datados de cada ambiente e dos defeitos apontados; (4) anexar leituras de relógios de água, luz e gás no dia da entrega; e (5) colher a assinatura de locador e locatário no laudo, de preferência com duas vias. Esse documento deve ser anexado ao contrato de locação como parte integrante. Quanto mais detalhada a vistoria de entrada, mais protegidas ficam as duas partes na hora da devolução: o inquilino não responde por problemas antigos e o locador tem como comprovar os danos efetivamente causados durante a locação.