Venda de imóvel alugado e o inquilino: direitos, prazos e quando pode sair

Sim. O direito de propriedade permite ao locador vender o imóvel a qualquer tempo, mesmo durante a vigência da locação. A existência de um contrato de aluguel não impede a alienação. O que a Lei 8.245/91 regula é o que acontece com o inquilino depois da venda: em alguns casos ele pode ser obrigado a desocupar; em outros, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo. Há ainda dois direitos do inquilino que precisam ser observados na venda: o direito de preferência (a chance de comprar primeiro) e a proteção contra a desocupação imediata. Ignorar essas regras pode gerar indenização ou até a anulação parcial do negócio.

O art. 8º da Lei do Inquilinato é o coração do tema. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupar. É a chamada denúncia por alienação. Esse prazo de 90 dias é uma proteção mínima ao inquilino: ele não sai de imediato, tem tempo para encontrar outro lugar. A denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso de compra e venda; passado esse prazo sem manifestação, presume-se a concordância do comprador em manter a locação (art. 8º, §2º). Mas atenção: essa regra tem uma exceção poderosa, explicada a seguir.

O inquilino fica blindado contra a denúncia se três requisitos forem cumpridos cumulativamente, conforme o art. 8º: (1) a locação ser por prazo determinado; (2) o contrato conter cláusula de vigência em caso de alienação (estipulando que a venda não rompe a locação); e (3) o contrato estar averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Presentes os três, o comprador adquire o imóvel já sabendo da locação e é obrigado a respeitá-la até o fim do prazo contratado. Faltando qualquer um deles — por exemplo, contrato sem cláusula de vigência ou não averbado —, o comprador pode denunciar e exigir a saída em 90 dias. Por isso a averbação é tão importante para quem aluga e quer segurança.

Antes de vender a terceiros, o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino. O art. 27 da Lei 8.245/91 garante ao locatário a preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, mediante notificação que dê ciência inequívoca do negócio (preço, forma de pagamento e demais condições). O inquilino tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, sua aceitação integral (art. 28). Se o locador vende sem dar essa oportunidade, há consequências: o inquilino preterido pode pleitear perdas e danos contra o vendedor. E, se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode até depositar o preço e haver o imóvel para si, no prazo de 6 meses do registro (art. 33). Tratamos disso em detalhe no guia de direito de preferência.

Se você comprou um imóvel ocupado por inquilino, primeiro verifique a matrícula: existe contrato de locação averbado com cláusula de vigência? Se sim, e a locação for por prazo determinado, você terá de respeitá-la até o fim. Se não houver averbação ou cláusula de vigência, você pode denunciar a locação, notificando o inquilino e concedendo os 90 dias do art. 8º — lembrando do prazo de 90 dias do registro para exercer essa denúncia, sob pena de presunção de concordância. Notifique por escrito e com comprovação (notificação extrajudicial é o mais seguro). Enquanto o inquilino permanecer, ele deve continuar pagando aluguel — agora a você, novo proprietário. Documente a sub-rogação dos direitos do locador na compra.

O inquilino FICA até o fim do contrato quando a locação é por prazo determinado, tem cláusula de vigência em caso de venda e está averbada na matrícula (art. 8º). O inquilino PODE SER OBRIGADO A SAIR, com 90 dias de prazo, quando falta qualquer desses requisitos e o comprador opta por denunciar. Em todos os casos, o inquilino tinha direito de ser avisado primeiro para exercer a preferência de compra (art. 27). A lição para quem aluga: inclua cláusula de vigência e averbe o contrato. A lição para quem compra: cheque a matrícula antes de fechar negócio para saber se herdará ou não o inquilino.