Seguro fiança locatício: como funciona, cobertura e custos

O seguro de fiança locatícia é uma das quatro garantias previstas no art. 37 da Lei 8.245/91, especificamente no inciso III. Trata-se de um contrato de seguro em que uma seguradora se compromete a cobrir as obrigações do inquilino caso ele não as cumpra. A relação envolve três partes: o inquilino é o tomador/garantido (contrata e paga o prêmio), o locador é o segurado/beneficiário (recebe a indenização em caso de calote) e a seguradora é a garantidora. Por ser produto de seguro, é regulado pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), atualmente pela Circular SUSEP nº 671/2022, que define coberturas mínimas e condições gerais da apólice.

Na contratação, o inquilino passa por análise de crédito da seguradora e, aprovado, paga o prêmio (geralmente anual, parcelado nas mensalidades). Se o inquilino deixar de pagar aluguel ou encargos, o locador aciona a apólice e a seguradora paga os valores até o limite contratado. Aqui está o ponto que muitos confundem: a seguradora não 'perdoa' a dívida. Após indenizar o locador, ela exerce direito de regresso contra o inquilino, cobrando dele tudo o que pagou, com encargos. Ou seja, o seguro protege o locador, mas o inquilino continua devedor — agora perante a seguradora, que costuma ser bem mais eficiente na cobrança.

Conforme a regulamentação da SUSEP, a cobertura básica e obrigatória é a falta de pagamento de aluguéis, acrescidos de multa moratória quando cabível. Além dela, o inquilino pode contratar coberturas adicionais, tais como: IPTU, taxa de condomínio, contas de água, luz e gás, danos ao imóvel, pintura, multa por rescisão contratual e demais encargos previstos no contrato de locação. A extensão exata depende do plano contratado e dos limites máximos de garantia (LMG) fixados na apólice. Por isso, ao contratar, é essencial conferir quais coberturas estão incluídas — uma apólice só com a cobertura básica não cobre danos físicos ao imóvel, por exemplo.

O custo do seguro fiança varia conforme as coberturas contratadas, o valor do aluguel e o perfil de crédito do inquilino; em geral, o prêmio anual equivale a algo entre um e dois aluguéis e meio, pago à vista ou parcelado. Diferentemente da caução, o seguro fiança não é um depósito reembolsável: o prêmio remunera o risco assumido pela seguradora durante a vigência e, terminado o contrato sem sinistro, não há devolução. É o mesmo princípio de qualquer seguro (você não recebe de volta o prêmio do seguro do carro se não bateu). Quem busca recuperar o dinheiro ao final deve optar pela caução, não pelo seguro.

O seguro fiança é ideal para quem não tem fiador nem capital para caução e prefere não envolver parentes. Para o locador, é uma das garantias mais robustas, pois a seguradora paga rápido e assume a cobrança. Comparado ao fiador, evita o problema de ter de encontrar alguém disposto a colocar o próprio bem de família em risco (lembrando que o bem de família do fiador pode ser penhorado, Súmula 549 do STJ). Comparado à caução, dispensa imobilizar três meses de aluguel, mas tem o custo não reembolsável do prêmio. Como a lei admite apenas uma garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), a decisão deve constar de forma expressa e única no instrumento contratual.