Renovação de contrato de aluguel: prorrogação automática, prazos e direitos

Muita gente acredita que, vencido o prazo do contrato, o inquilino precisa sair. Não é assim. A Lei 8.245/91 protege a continuidade da moradia por meio da prorrogação automática. Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, o art. 46 estabelece que, findo o prazo, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Para contratos com prazo inferior a 30 meses (ou verbais), o art. 47 produz efeito semelhante: a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado ao final, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses específicas que a própria lei lista. Em ambos os casos, o aluguel, o índice de reajuste, a garantia e as demais regras do contrato original continuam valendo durante a prorrogação.

A distinção é decisiva para saber quem pode encerrar o contrato e como. No contrato com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46), uma vez prorrogado por prazo indeterminado, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo ao inquilino o prazo de 30 dias para desocupação. É a chamada denúncia vazia, que não exige justificativa. Já no contrato com prazo inferior a 30 meses (art. 47), depois de prorrogado, o locador NÃO pode simplesmente pedir o imóvel de volta sem motivo: a retomada só é permitida nas hipóteses do art. 47, como mútuo acordo, infração legal/contratual, falta de pagamento, necessidade de reparações urgentes, uso próprio, ou após 5 anos ininterruptos de locação. Por isso o prazo de 30 meses é estratégico: garante ao locador a denúncia vazia ao fim, enquanto prazos menores blindam mais o inquilino.

Sim, mas dentro de limites. Durante a prorrogação por prazo indeterminado, as cláusulas do contrato original são mantidas, inclusive a do reajuste anual. O reajuste continua a incidir pelo índice pactuado (IGP-M, IPCA, INPC ou IVAR) e na periodicidade mínima de 12 meses, conforme a Lei 10.192/01 (qualquer estipulação de reajuste em prazo inferior a um ano é nula). Se as partes desejarem aumentar o aluguel acima da mera correção monetária, isso depende de novo acordo. Não havendo consenso sobre o valor após 3 anos de vigência, a Lei 8.245/91 prevê em seu art. 19 a ação revisional de aluguel, pela qual locador ou locatário pedem ao juiz o ajuste do valor ao preço de mercado. Fora dessas hipóteses, o locador não pode reajustar o aluguel por vontade unilateral durante a prorrogação.

Alguns contratos tentam incluir cláusula afirmando que, ao fim do prazo, não haverá qualquer prorrogação e o inquilino terá de sair obrigatoriamente. Esse tipo de cláusula é nulo. O art. 45 da Lei 8.245/91 declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbem a prorrogação prevista no art. 47, que afastem o direito à renovação na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Ou seja, a proteção da prorrogação automática é norma de ordem pública: não pode ser afastada por acordo entre as partes. Mesmo que o inquilino tenha assinado, a cláusula que proíbe a prorrogação não produz efeito, e o locatário mantém o direito de continuar no imóvel nos termos dos arts. 46 e 47.

Para a locação não residencial (comercial), além da prorrogação comum, existe um direito mais forte: a renovação compulsória do contrato, prevista no art. 51 da Lei 8.245/91. O locatário comercial tem direito à renovação do contrato por igual prazo, desde que, cumulativamente: o contrato seja escrito e por prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar (ou a soma dos prazos ininterruptos) seja de 5 anos; e o locatário esteja explorando o mesmo ramo por pelo menos 3 anos ininterruptos. A ação renovatória deve ser ajuizada no intervalo de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato (prazo decadencial do art. 51, §5º) — perder essa janela faz o direito caducar. Esse mecanismo protege o ponto comercial e o fundo de comércio. Já na locação residencial não existe ação renovatória; aplica-se apenas a prorrogação automática dos arts. 46 e 47.