Quem paga vazamento e infiltração no aluguel?

A divisão de quem paga vazamento e infiltração no aluguel parte de uma lógica simples da Lei 8.245/91: o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, enquanto o locatário deve conservar o imóvel como o recebeu e usá-lo de forma adequada. O art. 22, incisos I e IV, estabelece que cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Já o art. 23, incisos II, III e V, impõe ao locatário usar o imóvel para o fim convencionado e tratá-lo com o cuidado de quem fosse dono (inciso II), restituí-lo, finda a locação, no estado em que o recebeu (inciso III) e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel (inciso V), além da manutenção dos pequenos reparos do dia a dia. A pergunta-chave, portanto, é sempre: qual a origem do problema?

O locador arca com vazamentos e infiltrações que decorram de causas estruturais ou anteriores ao uso do inquilino. São exemplos típicos: infiltração vinda de defeito oculto que já existia antes da locação; vazamento por desgaste natural e fim da vida útil de canos, telhado, lajes e impermeabilização; problemas na estrutura do prédio ou nas colunas de água que servem a várias unidades. Isso porque o art. 22 da Lei 8.245/91 obriga o locador a manter o imóvel em condições de uso e a responder pelos vícios ou defeitos preexistentes. Esses reparos têm natureza de benfeitorias necessárias e, se feitos pelo locatário diante da inércia do locador, podem ser indenizados (arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91). Em caso de problema grave não resolvido, o inquilino pode até pedir a rescisão do contrato.

O locatário responde quando o vazamento ou a infiltração resulta de seu próprio comportamento: mau uso, negligência, falta de manutenção rotineira ou intervenção indevida no imóvel. São exemplos: cano perfurado ao instalar prateleiras ou quadros; entupimento por descarte inadequado de objetos no ralo ou vaso sanitário; vazamento de torneira, sifão ou registro que o inquilino deixou de fazer a manutenção; infiltração por falta de limpeza de ralos e calhas que causou acúmulo de água. Esses são os pequenos reparos e a conservação ordinária que o art. 23 da Lei 8.245/91 atribui ao locatário. Nesses casos, além de pagar o conserto, o inquilino pode responder pelos danos causados a vizinhos e às áreas comuns, se o vazamento se espalhou.

Independentemente de quem vai pagar, o art. 23, inciso IV, da Lei 8.245/91 obriga o locatário a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como eventuais turbações de terceiros. Na prática, isso significa: assim que perceber o problema, comunique por escrito (e-mail, mensagem ou notificação), com fotos e descrição, guardando o comprovante. Essa comunicação é decisiva: se o inquilino se omite e o dano piora, ele pode passar a responder pelo agravamento. Por outro lado, comprovada a notificação e mantida a inércia do locador, o inquilino ganha respaldo para fazer o reparo necessário e cobrar o reembolso, ou até para rescindir o contrato sem multa, dependendo da gravidade.

A maior parte das disputas sobre vazamento e infiltração nasce da falta de prova sobre o estado do imóvel no início da locação. Por isso, dois documentos são essenciais. Primeiro, a vistoria de entrada detalhada, com fotos e descrição do estado de paredes, tetos, instalações hidráulicas e sinais de umidade: ela define o que é vício preexistente (do locador) e o que surgiu depois (potencialmente do locatário). Segundo, um contrato claro, que reproduza a divisão dos arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91 e detalhe a responsabilidade por reparos estruturais e por pequenos consertos, prazos para o locador atuar e o procedimento de comunicação. Quanto mais documentado o estado do imóvel e mais explícita a divisão de responsabilidades, menor o risco de litígio quando a infiltração aparecer.