Quem paga o condomínio no aluguel: o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) separa as despesas de condomínio em dois grupos com responsáveis diferentes. O artigo 23, inciso XII, atribui ao locatário (inquilino) o pagamento das despesas ORDINÁRIAS de condomínio — aquelas ligadas à administração e ao funcionamento do dia a dia do prédio. Já o artigo 22, inciso X, atribui ao locador (proprietário) o pagamento das despesas EXTRAORDINÁRIAS, que são gastos não rotineiros, normalmente ligados à estrutura, valorização ou constituição do patrimônio do condomínio. Essa divisão não é mera sugestão: a Lei do Inquilinato é norma de ordem pública (art. 45), o que significa que cláusulas contratuais que joguem para o inquilino despesas que por lei são do proprietário tendem a ser consideradas nulas.

O §1º do artigo 23 lista, em rol exemplificativo, as despesas ordinárias que cabem ao locatário. As principais são: salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio (porteiro, zelador, faxineiro); consumo de água, esgoto, gás, luz e força das ÁREAS COMUNS; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; pequenos reparos nos equipamentos de uso comum (elevadores, portões, bombas, interfones); manutenção e conservação das instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor (salvo se referente a período anterior ao início da locação); e reposição do fundo de reserva quando usado para despesas ordinárias. Em resumo: o inquilino paga o custo de fazer o prédio funcionar enquanto ele mora ali.

O parágrafo único do artigo 22 lista as despesas extraordinárias, que ficam com o locador. São elas: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensa de empregados ocorrida ANTES do início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e a constituição do FUNDO DE RESERVA. A lógica é clara: o que valoriza ou recompõe o patrimônio do dono fica com o dono.

Mesmo que o contrato traga uma cláusula dizendo que o inquilino arca com tudo, ela não prevalece quanto às despesas extraordinárias. O entendimento consolidado é o de que despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário e não podem ser transferidas ao locatário, sendo considerada nula a cláusula que tente fazê-lo — como no caso clássico da pintura de fachada. Se o inquilino acabou pagando uma despesa extraordinária que era do dono (por exemplo, uma cota extra de obra estrutural cobrada na taxa condominial), ele pode pedir o reembolso do valor ou compensá-lo nos aluguéis seguintes. Por isso é fundamental guardar os boletos e a discriminação das cobranças do condomínio.

O artigo 25 da Lei 8.245/91 permite que, quando o contrato atribui ao inquilino o pagamento de tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, esses valores sejam cobrados JUNTO com o aluguel — em um único boleto. Para não gerar discussão, o ideal é que o contrato: (1) deixe expresso que o condomínio ordinário é de responsabilidade do locatário; (2) preveja que a administradora deve discriminar mensalmente o que é ordinário e o que é extraordinário; e (3) garanta ao inquilino o direito de pedir a demonstração das despesas. Um contrato de aluguel bem redigido, com essa cláusula de divisão de despesas detalhada, evita briga na hora de pagar a primeira taxa de condomínio.