Quem paga o IPTU no aluguel: locador ou inquilino?

A Lei 8.245/91 é clara: no art. 22, inciso VIII, está previsto que é dever do locador 'pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato'. Ou seja, o IPTU é, por natureza, uma despesa do proprietário, porque é um imposto que recai sobre a propriedade do bem — não sobre o uso. Se o contrato nada disser sobre o assunto, o inquilino não pode ser cobrado: o ônus permanece com o locador.

A própria lei abre uma flexibilização. O art. 25 da Lei 8.245/91 dispõe que, havendo expressa previsão contratual, os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio podem ser atribuídos ao locatário. É exatamente por isso que, na prática, a maioria dos contratos transfere o IPTU para o inquilino — mas isso só vale com cláusula clara e específica. Não basta uma menção genérica a 'encargos': recomenda-se que o contrato diga, por exemplo, que 'o IPTU do imóvel será de responsabilidade do locatário durante a vigência da locação'. Sem essa redação expressa, prevalece a regra geral do art. 22, VIII.

Mesmo quando o IPTU é transferido ao inquilino, o art. 22, inciso VI, da Lei 8.245/91 obriga o locador a fornecer recibo discriminado, sendo vedada a quitação genérica. Isso significa que o valor do IPTU deve aparecer separado do aluguel e dos demais encargos no boleto ou recibo. Frequentemente o IPTU é cobrado de forma parcelada e diluída nas mensalidades; o inquilino tem direito de ver o valor destacado e de exigir o comprovante de que o imposto está sendo efetivamente pago à prefeitura, evitando pagar e o imóvel ficar em dívida ativa.

Um ponto jurídico essencial: o contribuinte do IPTU perante a prefeitura continua sendo o proprietário, independentemente do que diz o contrato. O art. 123 do Código Tributário Nacional (CTN) determina que convenções particulares não podem ser opostas à Fazenda Pública para alterar a sujeição passiva do tributo. Na prática, se o inquilino assumiu o IPTU mas não pagou, o município executa o proprietário — que terá de quitar a dívida e depois cobrar o valor do inquilino em ação própria (regresso). Por isso, a cláusula do art. 25 resolve a relação entre locador e locatário, mas não muda quem o fisco persegue.

O raciocínio do IPTU se estende a outros encargos. Pelo art. 22, X, da Lei 8.245/91, as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva) são sempre do locador e não podem ser repassadas. Já as despesas ordinárias (água, luz das áreas comuns, limpeza, salários de funcionários) cabem ao inquilino, por força do art. 23, XII, e do art. 25. A taxa de coleta de lixo, quando lançada junto ao IPTU, segue a mesma regra do imposto. O seguro contra incêndio do imóvel, por sua vez, é do locador (art. 22, VIII), salvo cláusula em contrário.