Prazo do contrato de aluguel: a regra dos 30 meses explicada

A Lei do Inquilinato não fixa prazo mínimo nem máximo para a locação residencial — as partes podem combinar 12, 24, 30, 36 meses ou o que quiserem. O que a lei faz é criar dois regimes jurídicos diferentes conforme o prazo escolhido, usando 30 meses como divisor de águas. Esse número não é arbitrário do mercado: ele vem direto do art. 46 da Lei 8.245/91. Entender de que lado da linha o seu contrato está é o que determina se o proprietário poderá ou não retomar o imóvel livremente ao final. Por isso, a definição do prazo é uma das decisões mais estratégicas de qualquer contrato de aluguel.

Diz o art. 46 da Lei 8.245/91: 'Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.' Na prática, isso significa que, vencido o prazo, o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar dar nenhuma justificativa — é a chamada denúncia vazia. Esse poder, porém, depende de dois requisitos cumulativos: o contrato precisa ser escrito e o prazo precisa ser de pelo menos 30 meses num único instrumento. É justamente por isso que o mercado padronizou contratos de exatos 30 meses: é o menor prazo que já garante ao proprietário a retomada plena ao final.

Se o contrato for verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses — como os populares contratos de 12 meses —, aplica-se o art. 47. Vencido o prazo, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, e o locador não pode simplesmente retomar o imóvel ao fim do período. A retomada só é possível nas hipóteses dos incisos do art. 47: uso próprio do locador, de cônjuge, ascendente ou descendente sem imóvel (inciso III), demolição ou obra que aumente a área construída (inciso IV), ou quando a locação ininterrupta ultrapassar cinco anos (inciso V). Ou seja, o contrato curto protege mais o inquilino e amarra mais o proprietário — o oposto do que muita gente imagina.

Um equívoco comum é achar que dois contratos de 15 meses, ou várias renovações somadas, alcançariam os 30 meses do art. 46 e liberariam a denúncia vazia. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que NÃO. O prazo de 30 meses do art. 46 só se configura quando um único instrumento negocial estipula, de uma vez, prazo igual ou superior a 30 meses — sendo irrelevante a soma de sucessivas prorrogações. A lei, quando quer admitir soma de prazos em contratos prorrogados, o faz expressamente; na locação residencial urbana, essa soma é vedada para fins do art. 46. Logo, contratos curtos renovados várias vezes continuam sob o regime do art. 47, com retomada limitada.

O prazo do contrato também afeta quem quer sair antes. Pelo art. 4 da Lei 8.245/91, o locatário que devolve o imóvel antes do término do prazo determinado deve pagar a multa pactuada, mas sempre de forma proporcional ao período já cumprido. Ou seja, se o inquilino sai faltando pouco para o fim, a multa deve ser reduzida na mesma proporção — cláusulas que cobram a multa cheia independentemente do tempo cumprido contrariam a lei. Há ainda uma dispensa importante: o locatário fica isento da multa se a devolução decorrer de transferência pelo empregador para outra localidade, desde que avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.