Notificação extrajudicial de despejo: o que é e quando é obrigatória

A notificação extrajudicial de despejo é a comunicação formal, feita fora do processo judicial, pela qual o locador informa o inquilino de que deseja retomar o imóvel e fixa um prazo para a desocupação. Ela não é o despejo em si — é o passo anterior, uma espécie de aviso premonitório. Sua função é dar ciência inequívoca ao locatário, abrir a oportunidade de saída voluntária e, em muitos casos, ser condição para que a futura ação de despejo seja válida. Pode ser enviada por cartório de títulos e documentos, por carta com aviso de recebimento (AR) ou por outro meio que comprove o recebimento. O essencial é documentar a entrega e a data, porque é a partir dela que começa a correr o prazo concedido ao inquilino.

A obrigatoriedade depende do tipo de contrato. Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo, o locador pode pedir o imóvel por denúncia vazia (sem precisar justificar). Mas se, terminado o prazo, o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato se prorroga por prazo indeterminado — e aí o art. 46, § 2º exige a notificação concedendo 30 dias para a desocupação antes do despejo. Nos contratos com prazo inferior a 30 meses ou verbais, o art. 47 só permite a retomada em hipóteses específicas (uso próprio, extinção do contrato de trabalho, demolição, entre outras), e a denúncia vazia geralmente não cabe enquanto o contrato vige por prazo indeterminado com menos de 5 anos contínuos.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema no REsp 1.812.465/MG, julgado pela 3ª Turma sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, com acórdão publicado em 18/05/2020. A Corte fixou que, embora não haja previsão legal expressa para todos os casos, a notificação prévia ao inquilino é elemento obrigatório para a validade da ação de despejo imotivado (denúncia vazia) em locação residencial por prazo indeterminado. A única exceção reconhecida é o ajuizamento da ação de despejo dentro de 30 dias após o término do contrato — nesse curto intervalo, a notificação não é exigida. Fora dessa janela, ajuizar o despejo sem a notificação prévia leva à extinção do processo sem resolução de mérito, por faltar condição essencial da ação. Por isso, notificar corretamente antes não é formalidade: é requisito de validade.

O prazo padrão concedido na notificação por denúncia vazia é de 30 dias, contados do recebimento, conforme o art. 46, § 2º. A notificação deve ser clara e conter: a identificação completa das partes, a descrição do imóvel, a referência ao contrato de locação, a manifestação inequívoca de que o locador não deseja renovar e quer o imóvel de volta, o prazo de 30 dias para desocupação e a advertência de que, esgotado o prazo, será ajuizada ação de despejo. Datar e assinar é indispensável. Quando o motivo for específico (uso próprio, reforma, falta de pagamento já constituída), convém mencioná-lo. Uma notificação vaga ou sem prazo expresso pode ser considerada ineficaz, obrigando o locador a refazer todo o procedimento e atrasando a retomada.

É importante não confundir os dois instrumentos. A notificação extrajudicial é amigável e privada: avisa e concede prazo, mas não força a saída por si só. Se o inquilino não desocupa no prazo, o locador precisa ajuizar a ação de despejo, que é judicial e pode resultar em mandado de desocupação cumprido por oficial de justiça. A ação de despejo é regida pelos arts. 59 e seguintes da Lei 8.245/91; no despejo por falta de pagamento, há rito específico (art. 62) e possibilidade de o inquilino purgar a mora pagando o débito. Em nenhuma hipótese o locador pode trocar a fechadura, cortar água ou luz, ou retirar os móveis por conta própria — isso configura exercício arbitrário das próprias razões e pode gerar responsabilidade civil e criminal contra o proprietário.

No despejo por falta de pagamento, a lógica é diferente do despejo por denúncia vazia. A jurisprudência majoritária entende que a própria citação na ação de despejo por falta de pagamento já constitui o inquilino em mora, não sendo a notificação extrajudicial prévia condição obrigatória para ajuizar a ação. Ainda assim, na prática, muitos locadores enviam uma notificação ou interpelação de cobrança antes, tanto para tentar receber sem processo quanto para documentar a inadimplência. O grande diferencial desse tipo de despejo é a purgação da mora: o art. 62 permite que o inquilino, citado, deposite em juízo o valor do débito atualizado (aluguéis, encargos, multas e custas) e evite a desocupação, direito que pode ser exercido conforme os limites legais de tempo entre uma purgação e outra.