Contrato de locação em shopping center: o que o lojista precisa saber

A Lei do Inquilinato dedica apenas dois artigos centrais ao tema - arts. 52, parágrafo 2, e 54 - mas eles mudam o jogo. O art. 54 determina que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos, além das regras procedimentais da lei. Na pratica, isso significa muito mais autonomia da vontade do que numa locação comercial comum: a logica e que o lojista não aluga só um espaco, mas se beneficia de um empreendimento planejado (mix de lojas, fluxo de público, marketing, estacionamento). Por isso a jurisprudência trata o contrato como um todo indivisivel, em que as condições financeiras refletem o risco e o investimento do empreendedor. Ainda assim, a liberdade não e ilimitada: cláusulas que ferem normas de ordem pública (como multas rescisorias abusivas) podem ser revistas pelo Judiciario.

O modelo classico de shopping combina duas parcelas: um aluguel mínimo mensal (valor fixo garantido ao empreendedor) e um aluguel percentual, calculado sobre o faturamento bruto da loja - paga-se o que for maior entre os dois. Isso explica por que o empreendedor exige a prestacao de contas e o acesso ao movimento da loja. Outra praxe validada e o chamado 13o aluguel (ou aluguel em dobro em dezembro), que onera o mês de maior faturamento do varejo. O art. 54, parágrafo 2, garante ao lojista o direito de exigir, a cada 60 dias, prestacao de contas detalhada das despesas cobradas pelo empreendedor - prazo que, segundo o STJ, não se confunde com o prazo decadencial da ação de exigir contas, que pode chegar a 10 anos.

A res sperata (ou 'cessao de direitos') e o valor pago de uma só vez pelo lojista para ingressar no shopping - uma espécie de luvas/ponto, remunerando a expectativa de lucro pela insercao naquele empreendimento; e amplamente aceita como valida. O lojista também costuma contribuir para o fundo de promocao coletiva e para a associacao de lojistas. Por outro lado, o art. 54, parágrafo 1, PROIBE o empreendedor de cobrar do lojista: as despesas do art. 22, parágrafo único (basicamente despesas extraordinarias de condomínio, como obras estruturais), e ainda obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto/memorial da data do habite-se e obras de paisagismo nas áreas comuns. Essas despesas são do empreendedor, não do lojista.

Dois temas geram disputa. A cláusula de raio proibe o lojista de abrir outra unidade da mesma marca dentro de um certo raio do shopping, para não concorrer com o próprio ponto - e admitida quando razoavel, mas pode ser questionada sob a otica concorrencial (CADE) e do equilibrio contratual quando excessiva. Já a cláusula de tenant mix permite ao empreendedor organizar a distribuicao de ramos de atividade, garantindo variedade e evitando concorrencia predatoria entre lojas - decorre justamente do art. 54 e da natureza planejada do shopping. Como a autonomia da vontade e ampla nesse setor, o lojista deve ler com atenção essas restrições antes de assinar, pois elas tendem a ser consideradas validas.

Mesmo com toda a liberdade contratual, o lojista de shopping mantem o direito a ação renovatoria para proteger o fundo de comércio (o ponto). Os requisitos são os do art. 51 da Lei 8.245/91: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo de 5 anos (somando contratos sucessivos e ininterruptos, se for o caso); e exploracao do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A ação deve ser proposta no intervalo de 1 ano a, no máximo, 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, parágrafo 5) - prazo decadencial, que não se suspende nem se interrompe. O STJ já firmou que o prazo máximo de renovação e de 5 anos por vez, ainda que o contrato original fosse mais longo.

Esse e um dos pontos mais sensiveis. A 3a Turma do STJ, no REsp 1.947.694 (relatora Ministra Nancy Andrighi), firmou que a simples diferenca entre o percentual contratado e o valor de mercado NAO autoriza, por si só, a alteracao do aluguel percentual em ação renovatoria de shopping center. Como o contrato e um todo economicamente equilibrado, mexer no percentual só e cabivel se a parte (lojista ou empreendedor) comprovar desequilibrio econômico superveniente decorrente de evento imprevisivel - uma excecao, não a regra. Em sintese: prevalece o pacta sunt servanda; a revisão judicial do percentual e medida excepcional e exige prova robusta, não bastando alegar que o mercado mudou.