Juros e multa por aluguel atrasado: o que a lei permite cobrar

Quando o aluguel atrasa, três encargos distintos podem incidir, e é importante não confundi-los. Primeiro, a MULTA MORATÓRIA, uma penalidade pelo descumprimento do prazo, fixada por costume em 10% do valor em atraso (prática de mercado consagrada, e não imposição da Lei de Usura, que rege o mútuo). Segundo, os JUROS DE MORA, que remuneram o atraso: aplica-se o percentual convencionado no contrato e, na falta de previsão, a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que desde a Lei 14.905/2024 corresponde à taxa Selic (antes desse marco, o STJ já adotava majoritariamente a Selic, hoje consolidada no Tema 1.368). Terceiro, a CORREÇÃO MONETÁRIA, que não é punição — apenas atualiza o valor da dívida pela inflação para que o aluguel não perca poder de compra. Multa e juros têm naturezas diferentes (punir o atraso x remunerar o tempo) e podem ser somados; já a correção, quando os juros forem pela Selic, não deve ser cobrada em separado, pois a Selic já embute a atualização monetária — somar as duas geraria bis in idem.

A multa moratória mais usada nos contratos de locação é de 10% sobre o valor do aluguel atrasado — patamar consagrado pela prática de mercado. Esse teto de 10% não decorre da Lei de Usura (Decreto 22.626/33), que se aplica aos contratos de mútuo, e não à locação; a locação segue a Lei do Inquilinato e os arts. 412 e 413 do Código Civil, e a jurisprudência admite até percentuais acima de 10%, sujeitos apenas a redução pelo juiz se manifestamente excessivos. É importante saber que aqui NÃO se aplica o limite de 2% do Código de Defesa do Consumidor: a relação entre locador e locatário é regida pela Lei do Inquilinato, não pelo CDC, então a multa de 10% é válida na locação. Para ser exigível, a multa precisa estar EXPRESSA no contrato — sem cláusula prevendo a penalidade, o proprietário pode cobrar correção e juros, mas não a multa moratória. Por isso um bom contrato de aluguel sempre traz a cláusula de multa por atraso, com o percentual definido.

Os juros de mora remuneram o credor pelo período em que ficou sem receber. Quando o contrato não fixa uma taxa específica de juros, aplica-se o art. 406 do Código Civil, cuja taxa legal, após a Lei 14.905/2024 (em vigor desde 30/08/2024), passou a ser a taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária (IPCA) — e não mais 1% ao mês. Mesmo antes desse marco, o STJ já aplicava majoritariamente a Selic, entendimento hoje consolidado como repetitivo no Tema 1.368. O clássico patamar de 1% ao mês, muito citado em contratos antigos, tem origem no art. 161, §1º, do CTN, e não na taxa legal vigente do art. 406. Diferentemente da multa, que é um percentual único aplicado uma vez, os juros se acumulam enquanto durar o atraso: quanto mais tempo sem pagar, maior o total de juros.

A correção monetária costuma ser confundida com penalidade, mas não é. Ela apenas atualiza o valor da dívida para compensar a inflação do período de atraso, preservando o poder de compra do aluguel. O índice de correção deve ser o mesmo previsto no contrato para o reajuste anual — em regra IGP-M (FGV), IPCA ou INPC. Por não ter caráter punitivo, a correção monetária é devida mesmo sem cláusula expressa de multa, pois recompor o valor real da moeda é apenas pagar o que era originalmente devido. Em períodos de inflação alta, a correção pode representar uma parcela relevante do total cobrado.

Pela Lei do Inquilinato (art. 23, I), na falta de prazo estipulado no contrato, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido — então a mora, em regra, começa a partir do dia de vencimento previsto no contrato. Se o inquilino não paga, o contrato de locação assinado, acrescido dos valores de aluguéis e encargos, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC), o que permite ao proprietário ajuizar diretamente a execução ou a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Antes disso, o caminho mais barato e rápido costuma ser a notificação e a negociação de um acordo. Ter um contrato bem redigido, com vencimento, multa, juros e índice definidos, é o que dá segurança e força jurídica à cobrança.