Aluguel de imóvel mobiliado: o que diz a lei e como se proteger

Imóvel mobiliado é aquele alugado já equipado com móveis e utensílios — camas, sofás, mesas, eletrodomésticos, e às vezes itens menores como louças e enxoval. Pode ser totalmente mobiliado ou semimobiliado (em geral só o básico, como armários e fogão). Para fins legais, a locação residencial mobiliada continua regida pela Lei 8.245/91 como qualquer aluguel residencial: valem as regras de prazo, reajuste anual, garantia e devolução. A diferença prática mais relevante está na documentação dos bens. Como o locador entrega não só o imóvel, mas também um conjunto de objetos de valor, a lei cria uma exigência específica de descrição — justamente para que, ao fim do contrato, seja possível verificar se tudo foi devolvido e em que condições. O mobiliado costuma ter aluguel mais alto (embute o valor de uso dos móveis) e é muito procurado por quem busca praticidade: estudantes, profissionais em mudança e locações de médio prazo. Vale notar que, se a estadia for curta e ligada a lazer, curso ou tratamento, com prazo de até 90 dias, pode se enquadrar na locação por temporada (arts. 48 a 50), que tem regras próprias de pagamento antecipado.

Este é o ponto que define a segurança de quem aluga mobiliado. A Lei 8.245/91, no art. 48, parágrafo único, é expressa: quando a locação envolver imóvel mobiliado, 'constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram'. Embora o artigo esteja inserido na seção da locação por temporada, a exigência de descrever os móveis se aplica por coerência a qualquer locação mobiliada — sem essa lista, torna-se impossível apurar responsabilidades na devolução. Na prática, o inventário deve: - Listar item por item (ex.: 'geladeira Brastemp 375L, em funcionamento'; 'sofá 3 lugares, tecido cinza, sem rasgos'). - Descrever o estado de conservação de cada bem (novo, bom, com marcas de uso, com defeito). - Ser acompanhado, sempre que possível, de fotos datadas de cada cômodo e dos itens de maior valor. - Integrar o contrato como anexo, assinado pelas duas partes. Esse inventário é a 'certidão de nascimento' da locação mobiliada: ele prova o que existia e em que estado, sendo a base objetiva para a vistoria final. Sem ele, qualquer cobrança por móvel danificado ou faltante vira disputa de palavra contra palavra — quase sempre desfavorável a quem não documentou.

A grande dúvida no fim do contrato mobiliado é: o inquilino paga pelos móveis estragados? A resposta vem do art. 23, III, da Lei 8.245/91, que obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, 'salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal'. Isso cria duas categorias: - Desgaste natural (não cobrável): é a deterioração que decorre do simples uso ao longo do tempo. Exemplos: o estofado do sofá que perde um pouco da cor, gavetas que ficam mais frouxas, pequenas marcas de uso normal num móvel, leve desgaste de pintura. O inquilino não paga por isso — é o uso esperado dos bens. - Dano por mau uso ou negligência (cobrável): rasgos, quebras, manchas profundas, queima de eletrodoméstico por mau uso, peças faltantes. Esses prejuízos são de responsabilidade do inquilino, que deve reparar ou indenizar. A fronteira entre uma coisa e outra é exatamente o que o inventário e a vistoria de entrada documentam. Se a geladeira já tinha um amassado registrado na entrada, não pode ser cobrada na saída. Se um item estava 'em perfeito estado' e voltou quebrado por uso indevido, a cobrança é legítima. Quanto às melhorias que o inquilino eventualmente faça, valem as regras de benfeitorias (arts. 35 e 36) e, em geral, ele não deve alterar os móveis sem combinar.

Para um aluguel de imóvel mobiliado sem dor de cabeça, o contrato deve trazer, além das cláusulas comuns de locação: - Inventário de móveis anexo, item a item, com estado de conservação e fotos (art. 48). - Cláusula de conservação e devolução, repetindo a regra do art. 23, III (devolução no estado de entrada, salvo desgaste natural). - Responsabilidade por reposição/conserto em caso de dano por mau uso, com critério de avaliação (orçamento, valor de mercado do bem). - Regra sobre manutenção: defeitos por vício anterior ou desgaste estrutural tendem a ser do locador (art. 22); danos por mau uso, do inquilino (art. 23). - Garantia escolhida (uma só — art. 37), e nada de cumular duas. No encerramento, faça uma vistoria de saída comparando item por item com o inventário de entrada, idealmente com as duas partes presentes e novas fotos. Esse confronto é o que legitima (ou afasta) qualquer cobrança e protege tanto o inquilino — contra descontos indevidos na caução — quanto o locador — contra a devolução de móveis danificados. Documentar bem a entrada e a saída é, de longe, o melhor seguro contra litígios no aluguel mobiliado.