Ação de execução de aluguéis atrasados: como cobrar judicialmente

A maior vantagem de quem tem um contrato de locação por escrito é que ele permite a cobrança pela via mais rápida: a execução. O art. 784, VIII do CPC qualifica como título executivo extrajudicial 'o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, assim como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio'. Isso significa que o locador não precisa primeiro provar que tem direito ao crédito em uma ação de conhecimento; ele já parte direto para a execução, exigindo o pagamento. Por isso, ter o contrato assinado e os valores documentados é decisivo: sem documento, a cobrança fica mais lenta e incerta.

Aqui é preciso separar dois objetivos diferentes. Se o locador quer apenas RECEBER os valores atrasados (o inquilino já saiu, ou ele só quer o dinheiro), a via é a ação de execução de título executivo extrajudicial, com base no art. 784, VIII do CPC. Mas se o locador quer RETOMAR O IMÓVEL e ao mesmo tempo cobrar a dívida, a via é a ação de despejo cumulada com cobrança, permitida pelo art. 62, I da Lei 8.245/91 — pois para reaver o imóvel a lei exige a ação de despejo (art. 5º), e não a execução. Escolher o caminho errado gera demora e custos. A regra prática: imóvel + dinheiro = despejo cumulado com cobrança; só dinheiro = execução.

Ajuizada a execução, o inquilino é citado para pagar a dívida em 3 dias. Se pagar, encerra-se com honorários reduzidos. Se não pagar, o oficial de justiça pode penhorar bens do devedor para satisfazer o crédito — dinheiro em conta, veículos, outros bens. A execução também pode atingir o fiador, quando há fiança no contrato: vale lembrar a Súmula 549 do STJ, segundo a qual é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Por isso a fiança é uma garantia tão forte: o patrimônio do fiador responde pela dívida, inclusive o imóvel onde ele mora.

O locador não pode demorar indefinidamente para cobrar. A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em 3 anos, conforme o art. 206, §3º, I do Código Civil ('a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos'). O prazo conta-se a partir do vencimento de cada parcela de aluguel não paga. Passados os 3 anos sem cobrança, o inquilino pode alegar prescrição e o locador perde o direito de exigir aquele valor judicialmente. A citação válida e a constrição de bens interrompem o prazo. Conclusão prática: aluguel atrasado deve ser cobrado o quanto antes, parcela a parcela, para não prescrever.

A execução não se limita ao aluguel 'seco'. O título executivo abrange o aluguel e os encargos acessórios — condomínio, IPTU (quando o contrato transfere ao inquilino), água, luz e demais despesas previstas no contrato. Somam-se a isso a multa moratória (geralmente 10%, limite costumeiro da Lei de Usura), os juros de mora (1% ao mês quando não convencionados) e a correção monetária. Quanto mais detalhado o contrato sobre quais encargos são do inquilino e qual a multa por atraso, mais robusta a cobrança. Um contrato genérico abre espaço para o devedor questionar valores; um contrato bem redigido torna a execução praticamente líquida e certa.