Contrato de aluguel em São Paulo.

A tabela de custas e emolumentos dos cartórios de São Paulo é definida pela ANOREG/SP e publicada no Portal do Extrajudicial do TJSP (extrajudicial.tjsp.jus.br) e na ARISP; a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro de 2026 (quinto dia útil do ano). Os emolumentos de notas e de registro de imóveis são escalonados por faixa de valor do ato. Sobre o ITBI (devido na compra, não na locação), a alíquota é de 3% na capital de São Paulo; nos municípios da região metropolitana e do interior varia, por exemplo cerca de 2% em Guarulhos e 2,7% em Campinas. Para a locação em si, registrar o contrato em cartório é opcional, mas a averbação do contrato na matrícula do imóvel (com cláusula de vigência e direito de preferência) garante eficácia perante futuro comprador e cobra emolumento de averbação conforme a mesma tabela do TJSP.

O Estado de São Paulo tem 645 municípios, dos quais 326 são sede de comarca (possuem fórum) e 319 estão vinculados a outra comarca, conforme o TJSP. As comarcas são classificadas em primeira, segunda e entrância especial, segundo porte e movimento forense. Só a capital concentra o Foro Central Cível (João Mendes) e 15 Foros Regionais (entre eles Santana, Santo Amaro, Pinheiros, Penha, Lapa, Itaquera, Jabaquara e São Miguel Paulista): nos regionais há teto de 500 salários mínimos por causa; acima disso, o feito vai ao Foro Central. Outras comarcas de grande porte são Campinas, Guarulhos, Santos, Ribeirão Preto, São Bernardo do Campo, Osasco, Sorocaba e São José dos Campos. Ações de despejo de menor valor (até 40 salários mínimos) podem tramitar no Juizado Especial Cível.

Por ser a maior comarca do país, o TJSP é referência nacional em jurisprudência de locação, frequentemente alinhada ao STJ. Dois pontos recorrentes: (1) a Súmula 214 do STJ ('o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu') — mas o entendimento consolidado é que o fiador permanece responsável na prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado, salvo se exonerar-se na forma do art. 40 da Lei 8.245/91; (2) o Juizado Especial Cível só admite despejo para uso próprio (retomada), sem cumular cobrança de aluguéis e encargos, que exigem ação própria fora do JEC. IPTU, condomínio e seguro são considerados encargos da locação e podem ser repassados ao locatário por lei ou contrato. A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital costuma firmar precedentes sobre averbação de contratos e exercício do direito de preferência.

Para 2026, a expectativa é de aluguéis ainda em alta na capital, embora em ritmo mais moderado que nos anos anteriores, com a locação continuando a superar a inflação (IPCA) e descolada do IGP-M, índice histórico de reajuste. A pressão de demanda em bairros bem localizados, somada à popularização de garantias sem fiador (seguro-fiança e garantias digitais), deve manter o mercado aquecido e seletivo, empurrando parte da demanda para o interior e a Grande São Paulo.