Direitos do locador proprietário: guia completo da Lei do Inquilinato

O principal direito do locador é receber o aluguel e os encargos no prazo ajustado, correspondente ao dever do locatário previsto no art. 23, inciso I, da Lei 8.245/91. Os encargos incluem o que estiver expressamente no contrato, como IPTU (se transferido pelo art. 25), condomínio ordinário e seguro contra incêndio. O atraso autoriza o locador a cobrar multa e juros moratórios pactuados e, persistindo a inadimplência, a propor ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis, conforme o rito dos arts. 62 e seguintes.

O locador tem o direito de exigir uma — e apenas uma — das garantias do art. 37 da Lei 8.245/91: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento. É vedado cumular mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único), sob pena de nulidade. Além disso, pelo art. 23, II e III, o locador pode exigir que o inquilino use o imóvel apenas para o fim contratado e o conserve como se fosse seu, restituindo-o no estado em que recebeu, salvo desgaste natural. O descumprimento dessas obrigações é infração contratual e abre caminho para o despejo.

Findo o prazo do contrato escrito igual ou superior a 30 meses, o locador pode retomar o imóvel por denúncia vazia, ou seja, sem precisar justificar o motivo, bastando notificar o inquilino (art. 46 e art. 57 da Lei 8.245/91). Já nos contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada imotivada só é possível após 5 anos ininterruptos de locação (art. 47, V); antes disso, o locador depende das hipóteses motivadas do art. 47 — como uso próprio, de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial, ou para demolição e reforma que aumente a área construída. Em qualquer caso, a retomada se efetiva por ação de despejo, com prazo de desocupação fixado pelo juiz.

O art. 9º da Lei 8.245/91 lista as causas de rescisão da locação que dão ao locador o direito de despejo: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e encargos, e necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. A ação de despejo (arts. 59 a 66) é o instrumento para reaver o imóvel. Importante: a Lei 12.112/2009 reformou esse procedimento para acelerá-lo, permitindo, por exemplo, que o locatário inadimplente purgue a mora apenas uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único), o que reforça a posição do locador diante de devedores reincidentes.

Em situações expressamente previstas, o locador tem direito a uma liminar de desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da outra parte, mediante prestação de caução. O art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 (com redação da Lei 12.112/2009) prevê isso, entre outras hipóteses, para: descumprimento de mútuo acordo de desocupação, término de locação por temporada, falecimento do locatário sem sucessor legítimo na locação, permanência do sublocatário após extinção da locação, falta de pagamento quando o contrato não tiver garantia, e necessidade de obras urgentes do Poder Público. Essa ferramenta dá agilidade real à retomada nesses cenários.