Direito de retenção por benfeitorias: quando o inquilino pode reter o imóvel

O direito de retenção é uma garantia que permite ao inquilino reter a posse do imóvel — ou seja, não devolvê-lo — enquanto não for indenizado pelas benfeitorias que tem direito a receber. É um instrumento de pressão legítimo: em vez de devolver o imóvel e depois correr atrás do dinheiro na Justiça, o locatário pode condicionar a entrega ao pagamento. A previsão está no art. 35 da Lei 8.245/91, que liga expressamente a indenização ao 'exercício do direito de retenção'. Vale destacar: a retenção não cria um novo direito de indenização; ela apenas reforça o que já existe sobre benfeitorias indenizáveis.

Só geram direito de retenção as benfeitorias que são indenizáveis. Pelo art. 35, isso abrange: (1) as benfeitorias NECESSÁRIAS, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo locador, porque servem para conservar o imóvel; e (2) as benfeitorias ÚTEIS, desde que tenham sido previamente autorizadas. As benfeitorias VOLUPTUÁRIAS (de mero deleite) não geram indenização nem retenção — pelo art. 36, o inquilino apenas pode levantá-las, se isso não danificar o imóvel. Portanto, antes de invocar a retenção, é preciso enquadrar corretamente a obra realizada.

Aqui está o ponto mais importante e menos conhecido. Embora o art. 35 garanta o direito de retenção, ele admite 'expressa disposição contratual em contrário'. Com base nisso, o STJ editou a Súmula 335: 'Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção'. Significa que, se o contrato contém cláusula em que o inquilino renuncia a indenização e à retenção, ele NÃO poderá reter o imóvel nem cobrar pelas benfeitorias — ainda que tenha feito obras necessárias. O STJ também entende que essa cláusula afasta a necessidade de perícia para avaliar benfeitorias, agilizando eventual ação de despejo.

Muitos inquilinos imaginam que a cláusula de renúncia seria abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor. Não é o caso. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a relação locatícia é regida por lei específica (a Lei 8.245/91), e não pelo CDC. Por isso, a cláusula de renúncia à indenização e à retenção por benfeitorias é válida e não pode ser anulada com fundamento no art. 51 do CDC. Esse entendimento dá segurança jurídica ao locador, mas exige atenção redobrada do inquilino ao assinar o contrato.

Como o direito de retenção pode ser afastado, é fundamental que o contrato seja explícito sobre o tema. Existem três caminhos possíveis: (1) silêncio do contrato — aplica-se a regra legal do art. 35, e o inquilino tem direito a indenização e retenção das benfeitorias indenizáveis; (2) cláusula de renúncia — válida pela Súmula 335, afasta tanto a indenização quanto a retenção; (3) cláusula intermediária — prevê indenização sem retenção, ou indenização limitada. Para o locador, a renúncia evita ficar com o imóvel 'travado'. Para o inquilino, é o sinal de que qualquer obra será por sua conta. Um contrato claro define isso de forma inequívoca e evita litígio na entrega das chaves.