Direito de preferência do inquilino na compra do imóvel alugado (Lei 8.245/91)

O direito de preferência (ou preempção) é a prerrogativa legal que dá ao inquilino a primeira chance de comprar o imóvel que ele aluga, antes que o locador venda a um terceiro. Está previsto no art. 27 da Lei 8.245/91 e abrange venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. A lógica é proteger quem já ocupa e cuida do imóvel: se o dono decidir vender, o morador deve poder igualar a proposta e adquirir, em condições idênticas às oferecidas a estranhos. Não é um desconto nem um privilégio de preço — é o direito de comprar nas mesmas condições que um terceiro pagaria.

O art. 27 garante a preferência em igualdade de condições com terceiros. Isso quer dizer que o inquilino não pode exigir preço menor: ele deve cobrir exatamente a mesma proposta (valor, forma e prazo de pagamento, demais condições) que o locador obteve ou pretende oferecer no mercado. A notificação ao inquilino, por isso, precisa conter todos os elementos do negócio: preço, condições de pagamento, local e horário para exame da documentação. Se o inquilino topar igualar, ele tem prioridade sobre o terceiro. Se oferecer condições inferiores, não há preferência a respeitar. A igualdade é o que torna o direito justo tanto para o morador quanto para o proprietário, que não é obrigado a vender mais barato.

O locador deve dar ciência inequívoca do negócio ao inquilino — por notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio que comprove o conhecimento real das condições (art. 27). A partir daí, o art. 28 fixa o prazo: o direito de preferência caduca se o inquilino não manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta no prazo de 30 dias. Dois detalhes cruciais: a aceitação precisa ser integral (aceitar todas as condições, sem contraproposta) e inequívoca (clara, documentada). Aceitação parcial, condicional ou silêncio fazem o direito caducar, liberando o locador para vender ao terceiro nas mesmas condições. Por isso o inquilino interessado deve responder por escrito e dentro do prazo.

Se o locador alienou o imóvel sem oferecer a preferência, ou em condições diferentes das comunicadas, o inquilino preterido tem dois caminhos previstos no art. 33. Primeiro: reclamar perdas e danos do locador alienante — esse direito existe sempre, esteja ou não o contrato averbado. A jurisprudência reconhece que a violação da preferência gera dever de indenizar mesmo sem averbação. Segundo, mais forte: se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação, o inquilino pode depositar o preço e demais despesas da transferência e haver o imóvel para si (adjudicação compulsória), desde que o requeira no prazo de 6 meses contados do registro do ato no cartório. Sem averbação prévia, resta a via indenizatória.

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel (art. 167, II, 16, da Lei de Registros Públicos) é o detalhe que separa um inquilino que só consegue indenização de um inquilino que pode efetivamente tomar o imóvel para si. Sem averbação, o desrespeito à preferência rende perdas e danos. Com averbação feita pelo menos 30 dias antes da venda, abre-se a possibilidade de adjudicação compulsória prevista no art. 33 — o inquilino deposita o valor e adquire o bem, desfazendo a venda ao terceiro. Por isso, ao assinar um contrato de aluguel em imóvel que você gostaria de eventualmente comprar, vale incluir cláusula de preferência e providenciar a averbação no Registro de Imóveis.

O direito de preferência não se aplica em algumas situações. O art. 32 da Lei 8.245/91 afasta a preferência nos casos de perda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação — ou seja, quando a transmissão não é uma venda comum a terceiro. Também não há preferência quando a alienação não envolve oneração a preço (a lei foca em venda, dação em pagamento e cessões onerosas). Além disso, se o inquilino foi regularmente notificado e deixou passar os 30 dias sem aceitar integralmente, o direito caduca. Conhecer essas exceções evita expectativas equivocadas e disputas inúteis.