Como negociar desconto no aluguel sem perder seus direitos

A forma mais simples de conseguir desconto no aluguel é a negociação direta com o locador ou a imobiliária. A Lei 8.245/91 (art. 18) permite que as partes ajustem livremente o valor do aluguel por acordo, inclusive para reduzi-lo. Não é preciso esperar prazo nenhum para negociar de forma amigável: a qualquer momento locador e inquilino podem combinar um novo valor. Bons argumentos para a conversa incluem: histórico de pagamento em dia, tempo de permanência no imóvel, custo e risco de uma vacância (imóvel vazio) para o locador, valores de imóveis semelhantes na região mais baratos e eventual necessidade de reparos no imóvel. Apresentar uma proposta objetiva, por escrito e com dados de mercado, aumenta muito a chance de sucesso, pois mostra ao locador que manter um bom inquilino costuma ser melhor do que arriscar um período sem renda.

Conseguiu o desconto? Não pare no acordo verbal. Toda alteração no valor do aluguel deve ser formalizada por escrito, em um aditivo (termo aditivo) ao contrato de locação, assinado por ambas as partes. O aditivo descreve o novo valor, a data de início, se o desconto é definitivo ou temporário e se há condições (por exemplo, manter os pagamentos em dia). Isso evita que o locador volte a cobrar o valor antigo no futuro e dá segurança jurídica aos dois lados. Um acordo apenas verbal ou por mensagem solta é frágil: em caso de discussão, fica difícil provar os termos exatos. Por isso, o aditivo é a forma correta de registrar a mudança e deve fazer referência expressa ao contrato original, mantendo válidas todas as demais cláusulas que não foram alteradas.

Se o locador não aceitar reduzir e o inquilino entender que o valor está acima do mercado, existe a via judicial. O art. 19 da Lei 8.245/91 autoriza tanto o locador quanto o inquilino a pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato (ou do último acordo que ajustou o valor), para adequá-lo ao preço de mercado. É a chamada ação revisional de aluguel. O prazo de três anos conta da celebração do contrato ou de qualquer aditivo que tenha alterado o valor para ajustá-lo ao mercado. Importante distinguir: a revisional serve para corrigir o valor frente ao mercado, não se confunde com o reajuste anual por índice (IGPM, IPCA), que ocorre a cada 12 meses. Na prática, a revisional é o último recurso; a maioria dos casos se resolve com negociação bem conduzida e aditivo.

Muita gente confunde negociação de desconto com reajuste anual, mas são coisas diferentes. O reajuste é a atualização automática prevista no contrato, aplicada uma vez por ano (periodicidade mínima de 12 meses, conforme a Lei 10.192/01), com base em um índice como IGPM, IPCA ou IVAR. Ele apenas repõe a inflação, não muda o valor real do aluguel. Já o desconto (ou a revisão para baixo) altera o próprio valor base, geralmente por negociação ou pela revisional do art. 19 após três anos. Na hora de negociar, vale checar: se o contrato acabou de reajustar muito acima do mercado, esse é um forte argumento para pedir desconto. E, ao fechar qualquer mudança, registre tudo no aditivo, deixando claro o novo valor base e como ele será reajustado dali em diante.