Contrato de república estudantil: regras, solidariedade e modelo

Apesar do nome informal, a república estudantil é, para o direito, uma locação residencial regida pela Lei 8.245/91, igual ao aluguel de qualquer moradia. A particularidade é que existem vários locatários no mesmo contrato (os estudantes que dividem a casa ou apartamento). Não há uma lei específica de repúblicas: aplica-se a Lei do Inquilinato e, de forma subsidiária, o Código Civil. Por isso, o segredo de uma república sem brigas e sem prejuízo está em redigir bem o contrato, definindo quem são os locatários, como dividem as despesas e o que acontece quando um deles sai antes do fim do prazo.

Quando há mais de um locatário no contrato, a Lei 8.245/91 (art. 2º) determina que todos são SOLIDARIAMENTE responsáveis pelas obrigações da locação, salvo disposição em contrário. Na prática, isso significa que o proprietário pode cobrar o aluguel inteiro de qualquer um dos estudantes, e não apenas a fração dele. Se um morador deixa de pagar a parte dele, os demais respondem pelo buraco. Essa regra protege o locador, mas exige atenção dos estudantes: vale escolher bem os colegas de república e, internamente, registrar como cada um contribui. O contrato pode prever rateio interno, mas perante o dono do imóvel a responsabilidade continua solidária, a menos que se pactue expressamente o contrário.

A Lei 8.245/91 permite garantias para o locador, mas APENAS UMA por contrato (art. 37, parágrafo único): caução (em dinheiro, limitada a 3 meses de aluguel, art. 38), fiança (com fiador), seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo. Em repúblicas, é comum cada estudante apresentar um fiador (geralmente os pais), o que é possível desde que se respeite a modalidade única de garantia escolhida e que os fiadores constem do contrato. Atenção: pelo art. 39 (e art. 40), salvo disposição em contrário, a fiança vale até a efetiva entrega das chaves, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado. O fiador que quiser se exonerar precisa observar as regras legais e notificar o locador.

A rotatividade é natural numa república: alguém se forma, tranca a faculdade ou muda de cidade. O contrato deve disciplinar isso. Quando um estudante quer sair antes do fim do prazo, há multa rescisória proporcional ao período não cumprido (art. 4º da Lei 8.245/91), e é prudente prever cláusula de substituição de locatário, com anuência do locador, para que outro morador assuma a vaga. Sem essa previsão, a entrada de um novo integrante exige aditivo contratual. Importante: se o morador que sai era fiador de si mesmo ou seu fiador pessoal está vinculado, a exoneração da garantia precisa ser formalizada, senão os pais continuam respondendo mesmo após a saída do filho.

Além das cláusulas legais obrigatórias (qualificação das partes, descrição do imóvel, valor, prazo mínimo de 30 meses para garantir a denúncia vazia ao final pelo art. 46, reajuste anual e foro), uma boa república formaliza um regimento interno: divisão de contas de água, luz, internet, IPTU e condomínio; uso de áreas comuns; e regras sobre visitas e barulho. Embora o regimento interno seja um acordo entre os moradores (não obriga o locador), ele evita conflitos e serve de prova em caso de disputa. Recomenda-se anexar ao contrato uma vistoria de entrada com fotos, para que a devolução do imóvel e a restituição da caução ocorram sem discussão sobre danos.