Contrato de aluguel verbal vale? Entenda a validade e os riscos

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não impõe forma escrita como requisito de existência da locação. O art. 47 da lei expressamente reconhece a locação 'ajustada verbalmente', tratando-a como contrato legítimo. Para ser válido, o ajuste verbal precisa preencher os requisitos gerais de qualquer negócio jurídico previstos no art. 104 do Código Civil: agente capaz, objeto lícito e possível, e forma não defesa em lei. Como a lei não defende (proíbe) a forma verbal na locação residencial, o acordo de palavra, somado à entrega das chaves e ao pagamento do aluguel, já caracteriza uma relação locatícia plena. Na prática, milhões de locações no Brasil começam assim — entre familiares, conhecidos ou em imóveis populares — e produzem todos os efeitos: dever de pagar aluguel, de conservar o imóvel e de devolvê-lo ao final.

A fragilidade do aluguel verbal não está na validade, e sim na prova. Quando não há documento assinado fixando valor, prazo, índice de reajuste e responsabilidades, demonstrar os termos exatos do que foi combinado vira um desafio. Numa disputa judicial, a palavra de uma parte pode valer tanto quanto a da outra, cabendo ao juiz decidir com base nas provas. Por isso, quem aluga de boca deve guardar todo rastro possível: comprovantes de transferência ou recibos do aluguel, conversas de WhatsApp combinando valores, contas de água e luz no nome do inquilino e, sobretudo, testemunhas que presenciaram a negociação. Esses elementos, em conjunto, formam o conjunto probatório que substitui o contrato escrito num eventual litígio.

Aqui está o ponto que ninguém avisa: a própria Lei 8.245/91 condiciona certos direitos à existência de contrato por escrito. A resolução automática da locação residencial ao fim do prazo, sem necessidade de aviso, só existe quando o contrato é escrito e tem prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46). A ação de despejo liminar por descumprimento de acordo de desocupação depende de instrumento escrito assinado por duas testemunhas (art. 59, §1º, I). E a ação renovatória, na locação comercial, exige contrato escrito por prazo determinado (art. 51, I). Quem aluga no verbal abre mão dessas ferramentas: na prática, a locação verbal é sempre tratada como de prazo indeterminado para fins de retomada, sujeitando-se ao art. 47 e suas regras mais restritas.

Como a locação verbal é juridicamente equiparada à de prazo indeterminado, o locador não pode usar a chamada denúncia vazia pura ao fim de um suposto prazo — porque, sem contrato escrito de 30 meses, não há prazo determinado a 'vencer'. A retomada segue o art. 47: o imóvel só pode ser pedido de volta nas hipóteses dos incisos, como uso próprio do locador, de cônjuge, ascendente ou descendente sem imóvel próprio (inciso III), ou quando a locação ininterrupta já durar mais de cinco anos (inciso V). Atingidos cinco anos de locação, abre-se a possibilidade de denúncia imotivada, mediante notificação escrita concedendo 30 dias para desocupação (art. 57). Antes disso, fora das hipóteses legais, o locatário tem direito de permanecer.

Mesmo sem papel, várias regras da Lei do Inquilinato continuam valendo. O reajuste do aluguel só pode ocorrer no período mínimo legal (anual) e por índice válido — sem contrato, recomenda-se fixar por escrito ao menos o índice (IPCA, IGP-M) para evitar disputa. As despesas ordinárias de condomínio cabem ao inquilino e as extraordinárias ao proprietário (art. 22, X, e art. 23, §1º), independentemente de previsão contratual. Já a garantia locatícia (caução, fiador, seguro-fiança) precisa ser pactuada; e a lei proíbe a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). No verbal, a ausência de garantia formal aumenta o risco do locador em caso de inadimplência.