Contrato de aluguel com empresa (PJ locatária): o que muda na locação

Quando o locatário é uma pessoa jurídica (empresa) que vai usar o imóvel para suas atividades, a locação é classificada como não residencial, regida pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), nos arts. 51 a 57. Isso vale tanto para uma loja, escritório ou galpão, quanto para o caso em que a empresa aluga um imóvel para servir de moradia a um funcionário (situação que a lei equipara à locação não residencial). A principal diferença em relação ao aluguel residencial está na proteção do ponto comercial: a empresa locatária pode, em certas condições, ter direito a renovar o contrato compulsoriamente, mesmo contra a vontade do dono do imóvel. Por isso, o contrato com PJ deve identificar com clareza a atividade exercida e o ramo, pois isso impacta diretamente esse direito de renovação.

No contrato de aluguel com empresa, a qualificação da locatária deve trazer a razão social, o CNPJ, o endereço da sede e a indicação de quem assina em nome da pessoa jurídica. Esse representante precisa ter poderes para tanto: normalmente um sócio administrador (conforme o contrato social) ou um procurador com poderes específicos. Recomenda-se conferir o contrato social ou a procuração antes de assinar, para evitar contrato firmado por quem não pode obrigar a empresa. É comum, e juridicamente válido, que os sócios também figurem como fiadores ou garantidores pessoais do contrato, reforçando a garantia do locador. A correta qualificação da PJ e a verificação dos poderes de quem assina são pontos que protegem o locador contra alegações futuras de invalidade do contrato.

O grande tema da locação com empresa é a ação renovatória do art. 51 da Lei 8.245/91. A locatária tem direito à renovação compulsória do contrato por igual prazo, desde que, cumulativamente: (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato (ou a soma dos prazos de contratos escritos sucessivos e ininterruptos) seja de cinco anos; e (iii) a locatária explore o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Quando o contrato autorizar a locatária a usar o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e à qual o fundo de comércio pertença, o direito à renovação pode ser exercido pela locatária ou por essa sociedade. O prazo para ajuizar a renovatória é decadencial: deve ser proposta no intervalo de até um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato (art. 51, §5º).

Na locação não residencial, a cobrança de luvas (valor pago para entrar no ponto) é permitida apenas no contrato inicial e vedada na renovação, conforme o art. 45 c/c art. 51 da Lei 8.245/91. Quanto à garantia, vale a regra geral do art. 37: o locador pode exigir caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo, mas apenas uma única modalidade por contrato (art. 37, parágrafo único). Sobre a fiança, atenção ao art. 40 da Lei 8.245/91: ele lista hipóteses em que o locador pode exigir a substituição da garantia ou novo fiador, como falência ou recuperação judicial do fiador, sua morte, ou exoneração de fiador que garantiu obrigação sem prazo. Em locações de prazo longo com PJ, é comum prever a possibilidade de atualização da garantia ao longo do contrato.

Um contrato de aluguel com empresa bem feito deve conter: qualificação completa de locador e da PJ locatária (CNPJ, sede, representante com poderes); descrição detalhada do imóvel; atividade comercial e ramo a ser explorado (relevante para a renovatória); valor do aluguel e índice de reajuste anual válido (IGP-M, IPCA ou IVAR, periodicidade mínima de 12 meses); garantia única; vistoria detalhada do estado do imóvel para fins de devolução; destinação não residencial; e foro de eleição. Convém ainda regular benfeitorias e reformas (lembrando que a Súmula 335 do STJ admite renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias). Diferentemente do aluguel residencial, não há prazo mínimo legal de 30 meses; o prazo é livremente pactuado, mas influencia o direito à renovação. Um modelo específico para PJ evita usar contrato residencial em situação que pede regras comerciais.