Cláusula de vigência: o contrato de aluguel continua se o imóvel for vendido?

A venda do imóvel locado não extingue automaticamente o contrato, mas, por regra, autoriza o novo proprietário a encerrá-lo. O art. 8º da Lei nº 8.245/91 dispõe que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupação. Essa é a regra que protege o direito de propriedade do comprador: quem adquire o bem não fica, em princípio, amarrado ao aluguel firmado pelo antigo dono. A exceção — que faz o contrato continuar valendo contra o comprador — exige o preenchimento de requisitos específicos, ligados à cláusula de vigência e ao registro do contrato. É justamente essa cláusula que garante ao inquilino segurança para permanecer no imóvel até o fim do prazo, mesmo que o imóvel mude de dono.

Para que a venda não interrompa a locação, o art. 8º da Lei 8.245/91 exige, cumulativamente, três condições: (1) o contrato deve ser por prazo determinado; (2) deve conter cláusula de vigência em caso de alienação — isto é, previsão expressa de que o adquirente respeitará a locação; e (3) o contrato deve estar averbado (registrado) na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Faltando qualquer um dos três, o comprador pode denunciar o aluguel e pedir a desocupação em 90 dias. A mesma lógica está no art. 576 do Código Civil para a locação de coisas em geral. A cláusula de vigência é, portanto, simples de redigir, mas só produz o efeito de oponibilidade ao comprador quando combinada com o registro na matrícula — sem averbação, ela vale apenas entre locador e locatário, não contra terceiros.

O registro do contrato na matrícula é o requisito mais negligenciado e o mais decisivo. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que, sem a averbação, a cláusula de vigência não pode ser oposta ao adquirente. No REsp 1.669.612 (3ª Turma, relator Ministro Villas Bôas Cueva, julgado em 2018), o STJ declarou rescindido um contrato de locação que tinha cláusula de vigência, mas não havia sido averbado na matrícula antes da venda do imóvel. O tribunal rejeitou a tese de que o mero conhecimento do comprador sobre a existência da cláusula seria suficiente: decidiu que, ausente a averbação, não é possível impor restrição ao direito de propriedade do novo titular. A lição prática é direta: de nada adianta ter a cláusula de vigência no papel se o contrato não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. A averbação é o que torna a locação oponível a quem compra o imóvel.

São duas proteções diferentes do inquilino na venda do imóvel, e é comum confundi-las. A cláusula de vigência (art. 8º) garante que o inquilino permaneça no imóvel até o fim do prazo, mesmo depois da venda, quando averbada. Já o direito de preferência (arts. 27 a 34 da Lei 8.245/91) assegura ao locatário a prioridade para comprar o imóvel, em igualdade de condições, antes que seja vendido a terceiro: o locador deve dar ciência ao inquilino da intenção de vender, e este tem 30 dias para manifestar aceitação. Se o direito de preferência for desrespeitado, o inquilino, tendo o contrato averbado na matrícula com pelo menos 30 dias de antecedência da alienação, pode até haver para si o imóvel ou reclamar perdas e danos (art. 33). Repare que, nas duas proteções, o registro na matrícula é decisivo para opor o direito ao comprador. Por isso, averbar o contrato é um cuidado que vale a pena para o inquilino.

Para o inquilino que quer segurança, e para o locador que quer um contrato robusto, recomenda-se: (1) celebrar o contrato por prazo determinado (em locação residencial, o prazo de 30 meses ainda traz vantagens quanto à denúncia ao final — art. 46); (2) inserir uma cláusula de vigência expressa, prevendo que, em caso de alienação do imóvel, o adquirente respeitará a locação até o término do prazo; (3) e, o passo que falta na maioria dos contratos, levar o instrumento a averbação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente — providência que também serve à proteção do direito de preferência. Esse registro tem custo de cartório, mas é o que transforma a cláusula em proteção real contra a venda. Sem ele, o inquilino fica sujeito à denúncia do comprador com desocupação em 90 dias. O contrato deve indicar de forma clara o prazo, a cláusula de vigência e a recomendação de averbação.