Cláusula de eleição de foro no aluguel: o que é e quando é válida

A cláusula de eleição de foro é a parte do contrato em que locador e locatário escolhem, antecipadamente, em qual comarca (cidade/circunscrição judicial) qualquer ação decorrente do contrato será proposta — por exemplo, uma ação de despejo, de cobrança de aluguéis ou de revisão. O objetivo é dar previsibilidade: as partes já sabem onde eventuais conflitos serão discutidos, evitando surpresas. Trata-se de uma regra de competência territorial, que é relativa — ou seja, pode ser ajustada pela vontade das partes, dentro dos limites da lei. A validade dessa cláusula é tradicionalmente reconhecida no Direito brasileiro: a Súmula 335 do STF afirma que é válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato. O ponto que exige atenção é até onde vai essa liberdade de escolha, especialmente depois das mudanças trazidas pela Lei nº 14.879/2024.

Na Lei do Inquilinato, a regra geral está no art. 58, II, da Lei nº 8.245/91: nas ações que tratam de locação de imóvel urbano, é competente o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato. Isso significa que, se o contrato não disser nada sobre foro, qualquer ação será proposta na comarca onde o imóvel está localizado — o que costuma ser prático, porque é ali que estão o bem, as provas e, muitas vezes, as partes. A própria lei, porém, admite expressamente que as partes elejam outro foro ("salvo se outro houver sido eleito"). É essa abertura que torna a cláusula de eleição de foro tão comum nos contratos de aluguel. A escolha, contudo, não é totalmente livre: precisa respeitar os requisitos atuais do Código de Processo Civil.

Em 4 de junho de 2024, a Lei nº 14.879/2024 alterou o art. 63 do Código de Processo Civil e tornou mais rígida a eleição de foro. Pela nova redação do art. 63, § 1º, a cláusula de eleição de foro só produz efeito quando: (1) constar de instrumento escrito; (2) aludir expressamente a determinado negócio jurídico; e (3) guardar pertinência com o domicílio ou a residência de uma das partes ou com o local da obrigação — ressalvada a relação de consumo, quando favorável ao consumidor. A lei passou a tratar como prática abusiva o ajuizamento em "juízo aleatório", isto é, em comarca sem qualquer ligação com as partes ou com o negócio, autorizando inclusive a declinação de competência de ofício pelo juiz nesses casos. Importante: essa nova regra se aplica às ações ajuizadas a partir de 4/6/2024. Na prática, ao eleger o foro no contrato de aluguel, escolha uma comarca que tenha relação real com o caso — em geral, a do imóvel ou a do domicílio de uma das partes.

A liberdade de eleger o foro encontra limites quando a escolha prejudica indevidamente a outra parte. Pela regra atual do CPC, é abusiva a cláusula que aponte um foro sem qualquer pertinência com o domicílio das partes ou com a obrigação — e o juiz pode reconhecer essa abusividade, remetendo o processo ao foro do domicílio do réu. Em relações de consumo, o cuidado é ainda maior: o art. 51, IV (combinado com o art. 51, §1º), do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou seja incompatível com a boa-fé e a equidade, e a jurisprudência admite afastar a eleição de foro quando ela contraria o domicílio do consumidor. Vale lembrar, porém, que, como a competência territorial é relativa, em regra cabe à parte interessada alegar a incompetência no momento certo (a Súmula 33 do STJ afirma que a incompetência relativa não pode ser declarada de ofício) — ressalvadas justamente as hipóteses de abusividade introduzidas pela reforma do art. 63.

Para que a cláusula de eleição de foro seja válida e útil no contrato de locação, siga estas diretrizes: (1) coloque-a por escrito e de forma clara, vinculada expressamente àquele contrato de aluguel; (2) escolha um foro com pertinência real — o mais seguro é eleger a comarca do local do imóvel, que coincide com a regra do art. 58, II, da Lei 8.245/91 e com a exigência de pertinência do art. 63 do CPC; (3) evite eleger comarcas distantes e sem ligação com as partes ou com o imóvel, pois isso pode ser tido como abusivo e simplesmente desconsiderado; (4) se uma das partes for consumidora, lembre-se de que a cláusula não pode dificultar sua defesa. Um exemplo seguro: "Fica eleito o foro da comarca onde está situado o imóvel objeto deste contrato para dirimir quaisquer questões dele decorrentes, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja." Essa redação alinha o contrato à lei e reduz o risco de a cláusula ser afastada.