Caução no aluguel (depósito): como funciona, limite e devolução
Caução no aluguel: limite de 3 meses (art. 38 da Lei 8.245/91), depósito em poupança, regras e prazo de devolução do depósito ao inquilino. Saiba seus direitos.
A caução é uma garantia em que o inquilino deposita um valor ou bem para cobrir eventuais dívidas e danos. Pelo art. 38, §2º, da Lei 8.245/91, a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ficar em caderneta de poupança. Ao fim do contrato, sem pendências, ela é devolvida ao locatário com os rendimentos.
O que é caução e quais formas a lei admite
A caução é a modalidade de garantia prevista no art. 37, I, da Lei 8.245/91, na qual o inquilino oferece algo de valor para assegurar o cumprimento das obrigações do contrato (aluguel, encargos e reparação de danos). O art. 38 detalha que a caução pode ser de três tipos: em bens móveis (joias, veículos, equipamentos), em bens imóveis ou em dinheiro. A caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (art. 38, §1º), para ter eficácia contra terceiros. Na prática de mercado, a caução em dinheiro é a mais usada por ser simples e líquida.
O limite de três meses e o depósito em poupança
A regra mais importante e mais desrespeitada está no art. 38, §2º, da Lei 8.245/91: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Exigir valor superior é abusivo e o excesso pode ser questionado judicialmente. Além disso, a lei determina que esse dinheiro seja depositado em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público, em nome do locador e do locatário. A finalidade é dupla: impedir que o locador use o dinheiro durante a locação e garantir que os rendimentos (juros e correção) revertam ao inquilino no momento da devolução. Guardar a caução em conta corrente comum, sem rendimento, contraria a lei.
Devolução da caução: quando e como o inquilino recebe de volta
Encerrado o contrato e devolvido o imóvel em boas condições, a caução deve ser restituída ao inquilino acrescida dos rendimentos da poupança. Se houver aluguéis em atraso, danos ao imóvel ou encargos pendentes, o locador pode descontar esses valores da caução, devolvendo apenas o saldo — desde que comprove os prejuízos, idealmente confrontando a vistoria de entrada com a de saída. A Lei 8.245/91 não fixa um prazo rígido específico para a devolução, mas, retido o valor sem causa legítima, o inquilino pode cobrá-lo judicialmente, com correção monetária. A devolução costuma ocorrer após a vistoria final e o acerto de eventuais contas de consumo.
Caução pode acumular com fiador ou seguro-fiança?
Não. O art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 é categórico ao proibir a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Logo, o locador não pode cobrar caução de três meses e ainda exigir fiador ou seguro-fiança para o mesmo imóvel. A cobrança cumulativa configura contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa (art. 43, II). Se isso ocorrer, o inquilino pode recusar a dupla garantia e pleitear a nulidade do excesso. Por isso, a cláusula de garantia do contrato deve indicar uma única modalidade, com clareza sobre valor e condições de devolução.
Caução x fiador x seguro-fiança: vantagens da caução
A grande vantagem da caução em dinheiro é a previsibilidade: o risco do inquilino fica limitado a três meses de aluguel, sem comprometer o patrimônio de um fiador (cujo bem de família pode ser penhorado, conforme a Súmula 549 do STJ) nem exigir o pagamento contínuo de prêmio, como no seguro-fiança. Para o inquilino que tem capital disponível e quer evitar pedir favor a parentes, a caução é a opção mais limpa. Para o locador, é uma garantia líquida e de fácil execução. O essencial é formalizar tudo no contrato: valor, forma (dinheiro, bem móvel ou imóvel), depósito em poupança e condições de devolução.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
Quantos meses de caução o locador pode cobrar?
No máximo três meses de aluguel, quando a caução for em dinheiro, conforme o art. 38, §2º, da Lei 8.245/91. Valor superior é abusivo e pode ser contestado, com devolução do excesso.
A caução em dinheiro precisa ficar em poupança?
Sim. O art. 38, §2º, da Lei 8.245/91 determina o depósito em caderneta de poupança, revertendo os rendimentos ao inquilino. Manter o valor em conta corrente, sem rendimento, descumpre a lei.
Quando a caução deve ser devolvida ao inquilino?
Ao fim do contrato, devolvido o imóvel sem dívidas nem danos, o valor é restituído com os rendimentos. A lei não fixa prazo único, mas a retenção indevida pode ser cobrada judicialmente com correção monetária.
O locador pode descontar danos da caução?
Sim. Havendo danos além do desgaste normal de uso ou aluguéis em atraso, o locador pode descontar da caução, devolvendo o saldo. É fundamental comprovar os prejuízos comparando a vistoria de entrada com a de saída.
Posso dar um carro ou imóvel como caução?
Sim. O art. 38 admite caução em bens móveis ou imóveis. A caução em imóvel deve ser averbada na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis (art. 38, §1º) para produzir efeitos contra terceiros.
Caução e fiador podem ser exigidos juntos?
Não. O art. 37, parágrafo único, proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato. Exigir caução e fiador ao mesmo tempo é contravenção penal (art. 43, II) e o excesso é nulo.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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