Benfeitorias no imóvel alugado: necessárias, úteis e voluptuárias

Benfeitoria é toda obra ou despesa feita no imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O art. 96 do Código Civil divide as benfeitorias em três tipos. As NECESSÁRIAS têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore (ex.: consertar telhado com infiltração, refazer fiação elétrica perigosa, reparar vazamento). As ÚTEIS aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex.: instalar armários planejados, construir uma vaga de garagem coberta, abrir uma nova porta). As VOLUPTUÁRIAS são de mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso ordinário (ex.: jardim decorativo, espelho-d'água, acabamento de luxo). Essa classificação é o ponto de partida para saber se o inquilino tem ou não direito a ser ressarcido.

A regra está no art. 35 da Lei 8.245/91: 'Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção'. Traduzindo: as necessárias geram indenização mesmo sem autorização, porque protegem o próprio imóvel; as úteis só geram indenização se o locador autorizou previamente. O art. 36 completa o quadro: as benfeitorias voluptuárias NÃO são indenizáveis, mas o inquilino pode levantá-las (retirá-las) ao fim da locação, desde que a retirada não danifique a estrutura e a substância do imóvel.

Para as benfeitorias úteis, a autorização prévia é o divisor de águas entre receber ou não a indenização. Por isso, recomenda-se que toda obra útil planejada pelo inquilino seja autorizada por escrito pelo locador, com descrição da obra e, idealmente, do valor estimado. A autorização verbal existe, mas é difícil de provar. Já nas benfeitorias necessárias, a autorização é irrelevante para o direito de indenização, embora seja prudente comunicar o locador antes de obras de grande porte. Um contrato bem redigido pode definir desde o início como será tratada cada categoria de benfeitoria.

Atenção a este ponto, que surpreende muitos inquilinos: o art. 35 começa com 'salvo expressa disposição contratual em contrário'. Isso significa que o contrato pode validamente prever que o inquilino renuncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. O STJ consolidou esse entendimento na Súmula 335: 'Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção'. Portanto, antes de fazer qualquer obra, o inquilino deve ler o contrato: se houver cláusula de renúncia, ele não terá direito a ressarcimento, ainda que a benfeitoria seja necessária.

A maioria das brigas sobre benfeitorias nasce da ausência de prova. Três medidas resolvem quase tudo: (1) vistoria de entrada detalhada, com fotos e descrição do estado do imóvel; (2) autorização por escrito de toda obra útil, antes de executá-la; (3) cláusula clara no contrato definindo o destino das benfeitorias (indenização, renúncia ou levantamento). Vale lembrar que a pretensão de indenização por benfeitorias prescreve em 3 anos (art. 206, §3º, IV do Código Civil), contados em regra da entrega das chaves. Deixar tudo documentado desde o início é o que separa uma devolução tranquila de uma ação judicial.