Benfeitorias no imóvel alugado: indenização e direito de retenção

Benfeitoria é toda obra ou despesa feita para conservar, melhorar ou embelezar um bem. O Código Civil, no art. 96, classifica-as em três tipos. As necessárias têm por fim conservar o imóvel ou evitar sua deterioração — como consertar um telhado que vaza, refazer a fiação elétrica comprometida ou tratar uma infiltração estrutural. As úteis aumentam ou facilitam o uso do bem — como construir uma garagem, instalar armários embutidos ou abrir uma vaga de acesso. As voluptuárias são de mero deleite ou embelezamento, sem aumentar o uso ordinário — como uma piscina decorativa, um jardim ornamental ou um espelho d'água. Essa classificação é o que define se há ou não direito à indenização.

O art. 35 da Lei 8.245/91 estabelece a regra central: 'Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.' Traduzindo: as benfeitorias necessárias geram indenização mesmo que o inquilino não tenha pedido autorização — porque preservam o próprio imóvel. Já as úteis só dão direito à indenização se o locador as tiver autorizado por escrito. É por isso que pedir autorização documentada antes de fazer uma obra útil é decisivo para garantir o reembolso.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. O art. 36 da Lei 8.245/91 dispõe que, mesmo autorizadas, elas não obrigam o locador a indenizar, mas podem ser levantadas (retiradas) pelo locatário ao fim da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Assim, um inquilino que instalou, por exemplo, lustres decorativos ou um deque removível pode levá-los ao sair, se conseguir retirá-los sem danificar o imóvel. Se a retirada causar dano, ele deve reparar. Esse é o chamado 'jus tollendi', o direito de levantamento das benfeitorias voluptuárias.

Quando a benfeitoria é indenizável (necessária ou útil autorizada), o art. 35 da Lei 8.245/91 concede ao inquilino o direito de retenção: ele pode permanecer no imóvel até ser pago pelo valor da obra. Esse direito, previsto também no art. 1.219 do Código Civil, funciona como uma garantia — o locatário não é obrigado a devolver o imóvel sem receber o que investiu. Na prática, o direito de retenção precisa ser invocado na contestação da ação de despejo; se o inquilino silenciar no processo, pode perder a oportunidade de exercê-lo, restando-lhe apenas a cobrança do valor por ação autônoma.

Aqui está o ponto que mais gera surpresa: a maioria dos contratos de locação contém uma cláusula em que o inquilino renuncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias — e essa cláusula é válida. A Súmula 335 do STJ, de 2007, pacificou o tema: 'Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.' Como o art. 35 começa com a ressalva 'salvo expressa disposição contratual em contrário', a lei autoriza essa renúncia. Por isso, antes de fazer qualquer obra, o inquilino deve ler o contrato: se houver cláusula de renúncia válida, ele não terá direito a reembolso, mesmo de benfeitorias necessárias. A súmula só se aplica a contratos escritos com cláusula clara de renúncia.