Aluguel e divórcio: quem fica com o contrato de locação

Quando um casal que aluga um imóvel se separa, surge a dúvida: o contrato acaba? Não. O art. 12 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) resolve a questão de forma direta: em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Isso se chama sub-rogação. Ou seja, quem fica morando assume a posição de locatário, com todos os direitos e deveres, sem precisar fazer um contrato novo do zero. O locador não pode se opor à continuidade só porque houve a separação. Esse mecanismo protege quem permanece no imóvel, evitando que a ruptura conjugal se transforme em despejo.

A sub-rogação não acontece no silêncio. O §1º do art. 12 da Lei 8.245/91 determina que a sub-rogação seja comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se houver fiança como garantia. Essa comunicação é o que dá segurança jurídica à mudança: o locador passa a saber quem é o novo responsável pelo aluguel e pode reorganizar a garantia, e o fiador é informado de que a pessoa por quem ele se responsabilizava saiu da relação. A comunicação por escrito existe justamente para garantir ao locador a possibilidade de exigir novo fiador ou nova garantia. Por isso, formalize sempre: um aditivo contratual ou notificação assinada, idealmente com a anuência do locador, é a forma mais segura de registrar quem permaneceu como locatário.

Quando o casal se separa e a fiança é a garantia do contrato, o fiador ganha uma saída. Conforme o §2º do art. 12 da Lei 8.245/91, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação da sub-rogação. Mesmo exonerando-se, ele continua responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. Essa regra é importante porque, muitas vezes, o fiador era familiar do cônjuge que saiu do imóvel e não tem mais interesse em garantir a pessoa que ficou. O cônjuge que permaneceu (sub-rogado) deve, então, providenciar uma nova garantia para não deixar o contrato descoberto. A jurisprudência reforça que não se pode responsabilizar o ex-cônjuge que saiu pelos débitos posteriores à separação.

Pela lógica da sub-rogação, quem permanece no imóvel assume o pagamento do aluguel a partir da separação, pois passa a ser o locatário. O ex-cônjuge ou ex-companheiro que saiu deixa de responder pelos aluguéis vencidos depois da sua saída, desde que a sub-rogação tenha sido devidamente comunicada. Esse é um ponto sensível: se a separação não for formalizada perante o locador, o ex-parceiro que saiu pode continuar sendo cobrado, porque para o locador ele ainda figura como locatário. Daí a importância de comunicar por escrito e, de preferência, formalizar um aditivo de contrato. Questões patrimoniais entre o casal (divisão de bens, indenização pelo uso exclusivo do imóvel próprio) são tratadas no juízo de família e não se confundem com a relação locatícia.

Para evitar dores de cabeça, recomenda-se: (1) definir quem permanece no imóvel; (2) enviar comunicação por escrito ao locador e ao fiador informando a sub-rogação, com data e assinatura; (3) firmar um aditivo contratual atualizando a qualificação do locatário que permaneceu; (4) providenciar nova garantia caso o fiador opte por se exonerar nos 30 dias previstos em lei; (5) guardar os comprovantes de tudo. A locação continua regida pelo mesmo contrato original quanto a prazo, valor e reajuste; o que muda é a pessoa do locatário. Um aditivo bem redigido, com base no art. 12 da Lei 8.245/91, deixa a situação clara para todos e protege tanto quem ficou quanto quem saiu do imóvel.