Alugar imóvel sem habite-se: validade do contrato e responsabilidade do locador

O habite-se (ou carta de habitação) é o documento emitido pela prefeitura atestando que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser ocupada. É um ato de fiscalização urbanística e de segurança da edificação, ligado ao Direito Administrativo municipal, e não ao contrato de locação em si. Por isso, a ausência de habite-se é, antes de tudo, uma irregularidade perante o município, com possíveis consequências para o proprietário (multas, embargo, dificuldade de regularização). Entender essa origem é o que separa duas perguntas diferentes: 'o contrato vale?' e 'o imóvel está regular?'.

Em regra, sim, para fins residenciais. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não inclui o habite-se entre os requisitos de validade do contrato de locação. A validade do negócio jurídico segue o art. 104 do Código Civil: agente capaz, objeto lícito, possível e determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei. A locação de um imóvel sem habite-se não tem objeto ilícito; o uso para moradia é lícito. Logo, o contrato produz efeitos entre as partes, e o aluguel é devido. A falta de habite-se é uma irregularidade administrativa do imóvel, que não contamina automaticamente o vínculo locatício residencial. Isso não significa, porém, que o locador esteja imune a responsabilidades.

A Lei 8.245/91 impõe ao locador, no art. 22, I, a obrigação de entregar ao locatário o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina". E o art. 22, IV, o obriga a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Se a falta de habite-se vier acompanhada de um imóvel efetivamente inseguro ou impróprio para morar, o inquilino pode exigir reparos, abatimento do aluguel ou até a rescisão sem multa, além de eventual indenização por prejuízos comprovados. O ponto central é distinguir a mera pendência documental (imóvel habitável, mas sem o papel) de um imóvel realmente inadequado ao uso, situação em que a responsabilidade do locador fica clara.

A situação muda de figura na locação não residencial. Para exercer atividade comercial, o inquilino normalmente precisa do alvará de localização e funcionamento, e o município costuma condicionar esse alvará à existência de habite-se compatível com o uso. Sem habite-se, o estabelecimento pode não conseguir o alvará e funcionar de forma irregular, sujeito a interdição. A jurisprudência tende a entender que a obtenção do alvará para a atividade é, em princípio, ônus do locatário, mas a regularização da edificação (o habite-se) é do proprietário. Por isso, em contrato comercial, é essencial definir por escrito quem responde por cada providência e prever consequências caso o imóvel não possa ser regularizado.

Para o inquilino: antes de assinar, verifique a situação do imóvel na prefeitura e, no caso de uso comercial, confirme a viabilidade do alvará para a atividade. Inclua no contrato cláusula sobre a regularidade do imóvel e sobre quem arca com a regularização. Para o locador: tenha em mente que entregar imóvel impróprio ao uso gera responsabilidade (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/91), inclusive indenizatória. Declarar a real situação do imóvel no contrato, com transparência (boa-fé objetiva, art. 422 do CC), reduz litígios. Em qualquer cenário, deixar a destinação e a regularidade expressas é a melhor blindagem para os dois lados.