Alugar imóvel ainda financiado (alienação fiduciária): o que diz a lei

Quem compra imóvel com financiamento bancário normalmente o faz por meio de alienação fiduciária (Lei 9.514/97). Nesse modelo, a propriedade do imóvel fica com o banco (credor fiduciário) como garantia, enquanto você (devedor fiduciante) tem a posse e o uso pleno. Quitada a dívida, a propriedade se consolida em seu nome. A dúvida natural é: posso alugar um bem que tecnicamente ainda não é totalmente meu? A resposta da lei é sim. O devedor fiduciante mantém o direito de usar e fruir do imóvel, e isso inclui alugá-lo a terceiros. A locação de imóvel alienado fiduciariamente não é proibida; ao contrário, a própria lei a admite expressamente. O que existe são condições para que esse contrato produza efeitos contra o banco, e é aí que muita gente erra.

O ponto central está no art. 37-B da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 10.931/2004. Segundo esse dispositivo, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, se feita sem a concordância por escrito do credor fiduciário. Traduzindo: a locação vale entre você (locador) e o inquilino, mas se o prazo do contrato passar de 12 meses e o banco não tiver autorizado por escrito, esse contrato simplesmente não vincula o banco. Para locações de até um ano, não há exigência de anuência. Por isso, na prática, muitos proprietários de imóveis financiados fazem contratos de 12 meses ou pedem a anuência formal da instituição financeira quando querem um prazo maior.

A anuência escrita do credor fiduciário é necessária em dois cenários principais. Primeiro, quando a locação for por prazo superior a um ano e você quiser que ela seja oponível ao banco. Segundo, quando o contrato de locação tiver cláusula de vigência (que obriga o adquirente a respeitar a locação em caso de venda) e você pretender averbá-lo na matrícula do imóvel: nessa hipótese, o oficial de registro exige a anuência do credor fiduciário com base no art. 37-B, como já decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Sem a anuência, o cartório recusa o registro da cláusula de vigência. O recomendável é solicitar a autorização ao banco por escrito antes de assinar contratos longos. Bancos costumam analisar caso a caso, e alguns contratos de financiamento já trazem cláusulas sobre o tema.

O maior risco para o inquilino aparece se o proprietário deixar de pagar as parcelas do financiamento. Em caso de inadimplência, o banco pode consolidar a propriedade em seu nome (passa a ser dono pleno). A partir daí, conforme o art. 27, §7º, da Lei 9.514/97, o credor fiduciário, agora proprietário, pode denunciar a locação concedendo o prazo de 30 dias para desocupação, salvo se tiver dado anuência escrita ao contrato. Essa denúncia deve ser feita no prazo de 90 dias contado da consolidação da propriedade. O STJ, no REsp 1.966.030, já tratou de efeitos correlatos (como a taxa de ocupação e a posição do locatário). Por isso, transparência é essencial: o inquilino tem o direito de saber que o imóvel está financiado, e o proprietário deve manter o financiamento em dia para não expor o locatário a uma desocupação abrupta.

Para alugar com segurança um imóvel ainda financiado, recomenda-se: (1) optar por prazo de até 12 meses, ou obter a anuência escrita do banco para prazos maiores; (2) informar o inquilino, em cláusula expressa, que o imóvel está em alienação fiduciária e que o proprietário se compromete a manter o financiamento adimplente; (3) escolher uma única garantia locatícia, como manda o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (não acumule fiador e caução, por exemplo); (4) definir índice de reajuste anual válido (IGP-M, IPCA ou IVAR). O contrato em si segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), pois a alienação fiduciária regula a relação com o banco, não a relação locador-locatário. Um modelo bem estruturado evita problemas tanto com o inquilino quanto com a instituição financeira.