Aluguel de imóvel em inventário ou espólio: quem assina o contrato

Sim. Enquanto o inventário tramita, o imóvel que pertencia à pessoa falecida integra o espólio (o conjunto de bens a serem partilhados), e nada impede que ele seja alugado para gerar renda e custear despesas como IPTU, condomínio e o próprio inventário. A locação é vista pelo direito como ato de administração do patrimônio, e não como ato de disposição (que seria a venda). Por isso, as regras são mais simples do que muita gente imagina. O contrato segue a Lei 8.245/91 normalmente; o que muda é QUEM figura como locador e como esse locador é representado, já que o verdadeiro proprietário (o falecido) não pode mais assinar.

Depende do momento do inventário. Antes de o inventariante ser nomeado, todos os herdeiros precisam concordar e assinar o contrato de locação, porque o bem está em condomínio entre eles. Depois de aberto o inventário e nomeado o inventariante, é ele quem administra e representa o espólio ativa e passivamente: cabe ao inventariante celebrar a locação e assinar o contrato em nome do espólio, em regra dispensada a assinatura individual de cada herdeiro para atos de administração. O contrato deve identificar o locador como o ESPÓLIO DE (nome do falecido), representado por seu inventariante (qualificado), e não os herdeiros isoladamente. Isso evita questionamentos sobre a legitimidade do contrato.

Aqui está a confusão mais comum. Para VENDER um imóvel de espólio, sim, é necessária autorização judicial (alvará), porque a venda é ato de disposição que reduz o patrimônio a ser partilhado. Já para ALUGAR, em regra NÃO é exigido alvará, pois locar é ato de administração que preserva e até rentabiliza o bem. Mesmo assim, no inventário JUDICIAL é prudente que o inventariante comunique o juízo ou peça autorização, especialmente em locações longas ou com cláusulas que possam afetar a partilha, para evitar prestação de contas problemática depois. No inventário EXTRAJUDICIAL (em cartório), não há essa exigência. A boa prática é registrar a anuência dos herdeiros sempre que possível, dando transparência ao ato.

Os valores recebidos a título de aluguel pertencem ao ESPÓLIO, não ao inventariante nem a um herdeiro específico. O inventariante deve administrar esses rendimentos e prestar contas aos demais herdeiros, e os frutos integram o monte a ser partilhado (salvo regra diversa fixada na partilha). Para fins de Imposto de Renda, os aluguéis devem ser declarados em nome do espólio (com o CPF do falecido, que permanece ativo para o espólio até a partilha), e não dos herdeiros individualmente, enquanto durar o inventário. Por isso, o contrato deve indicar com clareza o espólio como locador e prever para qual conta os aluguéis serão depositados, facilitando a prestação de contas e a futura partilha.

Como o imóvel será partilhado, é prudente que o contrato preveja o que acontece se a propriedade mudar de titular durante a locação. A Lei 8.245/91 protege o inquilino: se houver cláusula de vigência averbada na matrícula, o novo proprietário (o herdeiro que ficar com o imóvel) deve respeitar o contrato até o fim (art. 8º). Sem essa cláusula, o adquirente pode denunciar a locação. Por isso, em imóveis de inventário, contratos muito longos merecem atenção: combine prazos compatíveis com a tramitação do inventário e deixe claro como a locação se comporta após a partilha. Definir isso por escrito evita litígios entre herdeiros e inquilino quando o inventário se encerrar.