Aluguel de Garagem e Vaga: Regras, Lei e Modelo de Contrato
Pode alugar vaga de garagem para quem não mora no prédio? Veja o que diz o art. 1.331 do Código Civil, a regra do STJ e como fazer um contrato seguro.
O aluguel de garagem ou vaga é permitido, mas o art. 1.331, §1º do Código Civil proíbe alugar a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Se a vaga tem matrícula própria, é unidade autônoma e pode ser alugada livremente sob a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Posso alugar minha vaga de garagem? O que diz o Código Civil
Sim, mas com um limite importante. O art. 1.331, §1º do Código Civil, na redação dada pela Lei 12.607/2012, estabelece que as vagas de garagem, salvo disposição em contrário na convenção, NÃO poderão ser alugadas ou alienadas a pessoas estranhas ao condomínio. Em outras palavras: você pode alugar livremente a vaga para outro morador ou proprietário do mesmo prédio, mas só pode alugá-la a alguém de fora se a convenção condominial autorizar expressamente. A finalidade da regra, segundo o legislador, é a segurança: evitar a circulação de pessoas não pertencentes ao condomínio nas áreas internas. Antes de fechar um contrato com terceiro, portanto, leia a convenção e verifique se há autorização.
As três naturezas da vaga segundo o STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) enquadra a vaga de garagem em três situações distintas, e isso muda completamente as regras do aluguel. A primeira é a vaga como unidade autônoma: quando possui matrícula independente no Registro de Imóveis, é um imóvel próprio, de uso exclusivo do titular, que pode ser vendido e alugado como qualquer outro imóvel. A segunda é a vaga como direito acessório, vinculada a um apartamento na própria matrícula — nesse caso, ela acompanha o imóvel e seu uso é particular. A terceira é a vaga como área comum, de fruição de todos os condôminos, que não pertence a ninguém individualmente. Saber em qual situação a sua vaga se encaixa é o primeiro passo para um contrato válido.
Vaga com matrícula própria: aluguel sob a Lei do Inquilinato
Quando a vaga é uma unidade autônoma com matrícula própria, o aluguel deixa de depender da convenção quanto a estranhos e passa a ser regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), pois se trata de locação de imóvel urbano. Aplicam-se então regras como: valor em moeda nacional (proibido indexar ao dólar ou salário mínimo — art. 17); possibilidade de exigir uma única modalidade de garantia (art. 37); reajuste anual; e prazo livremente pactuado. É a hipótese mais segura para alugar a vaga a qualquer pessoa, já que ela é juridicamente independente do apartamento.
Cláusulas essenciais do contrato de aluguel de vaga
Independentemente da natureza da vaga, um bom contrato deve conter: qualificação completa do locador e do locatário; identificação precisa da vaga (número, localização, andar do estacionamento e, se houver, número da matrícula); valor do aluguel e dia de vencimento; índice e periodicidade de reajuste (mínimo 12 meses); prazo de locação; regras de uso (horários, responsabilidade por danos a terceiros, proibição de uso para depósito ou oficina); e, quando a vaga estiver em condomínio e o locatário for de fora, a referência à autorização da convenção. Recomenda-se também definir quem responde por eventuais multas ou danos causados pelo veículo estacionado.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
Posso alugar a vaga de garagem para quem não mora no prédio?
Só se a convenção do condomínio autorizar expressamente. O art. 1.331, §1º do Código Civil, alterado pela Lei 12.607/2012, proíbe, como regra, alugar ou vender vagas a pessoas estranhas ao condomínio. A exceção é a vaga com matrícula própria (unidade autônoma), que pode ser alugada livremente.
Aluguel de vaga de garagem segue a Lei do Inquilinato?
Depende. Se a vaga é uma unidade autônoma com matrícula no Registro de Imóveis, sim — é locação de imóvel urbano sob a Lei 8.245/91. Se é acessório de um apartamento ou área comum, prevalecem o Código Civil e as regras da convenção condominial.
Preciso de autorização do condomínio para alugar a vaga?
Para alugar a outro condômino, em regra não, salvo proibição na convenção ou deliberação em assembleia. Para alugar a terceiro de fora do prédio, é indispensável a autorização expressa na convenção, conforme o art. 1.331, §1º do Código Civil.
Como definir o valor do aluguel da vaga?
O valor é livremente pactuado entre as partes, em moeda nacional. A lei só proíbe indexá-lo ao dólar ou ao salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/91, quando aplicável). O reajuste deve respeitar a periodicidade mínima de 12 meses.
Posso cobrar caução no aluguel da vaga?
Sim, quando a locação seguir a Lei do Inquilinato. É permitida uma única modalidade de garantia (art. 37), como caução em dinheiro limitada a três meses de aluguel. Não se pode cumular duas garantias ao mesmo tempo.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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