Contrato de coworking: natureza jurídica, riscos e modelo
Entenda por que o contrato de coworking não é locação pela Lei 8.245/91: é contrato atípico de uso de espaço e serviços (Código Civil). Veja o que muda e gere o seu modelo.
O contrato de coworking, em regra, NÃO é uma locação da Lei 8.245/91. A jurisprudência o trata como contrato atípico misto (uso de espaço compartilhado + prestação de serviços), regido pelo Código Civil (arts. 565 a 578 e 593 e seguintes). Por isso, não há ação renovatória nem proteção do ponto comercial.
Coworking é aluguel? A resposta jurídica é não
Esta é a dúvida que mais gera prejuízo. Embora o usuário ocupe uma estação ou sala, o contrato de coworking, segundo o entendimento predominante na doutrina e na jurisprudência, NÃO se enquadra na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O motivo: o objeto principal não é a posse de um imóvel urbano específico, e sim o uso compartilhado de um espaço somado a um conjunto de serviços (internet, recepção, limpeza, café, salas de reunião, endereço fiscal). Trata-se de um contrato ATÍPICO de natureza mista, ao qual se aplicam as regras gerais do Código Civil sobre locação de coisas (arts. 565 a 578) e prestação de serviços (art. 593 e seguintes), e não a Lei 8.245/91. Não existe lei federal específica de coworking, e por isso o contrato bem escrito é a principal fonte de regras entre as partes.
O que muda na prática por não ser locação
A consequência mais relevante é a ausência das proteções da Lei do Inquilinato. No coworking, em regra: NÃO há direito à ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/91 não se aplica), ou seja, o usuário não pode exigir a renovação compulsória do espaço; NÃO há proteção do ponto comercial/fundo de comércio; e as regras de prazo, denúncia e despejo da locação não incidem. Em compensação, o contrato pode ser muito mais flexível: planos mensais, diárias, horas avulsas, sem o prazo mínimo de 30 meses típico da locação residencial. Essa flexibilidade é justamente o que torna o coworking atraente para freelancers, startups e profissionais em transição. O preço dessa flexibilidade é menos estabilidade jurídica sobre o espaço.
Cláusulas essenciais de um bom contrato de coworking
Como vigora a liberdade contratual, o instrumento precisa ser detalhado para evitar conflitos. Deve conter: descrição clara do que está incluso (estação fixa ou flexível, sala privativa, número de acessos, horas de sala de reunião); os serviços agregados (internet, energia, limpeza, recepção, impressão); o plano e a forma de pagamento; regras de uso, horários e acesso; política de cancelamento e aviso prévio; e a destinação do endereço (uso de endereço fiscal/comercial, quando permitido). Convém definir responsabilidade por danos a equipamentos, regras de confidencialidade entre usuários e limites de lotação. Como há prestação de serviços a pessoa física ou empresa destinatária final, atenção ao Código de Defesa do Consumidor, que pode incidir e anular cláusulas abusivas (art. 51 do CDC).
Endereço fiscal, sede da empresa e cuidados tributários
Muitos espaços de coworking oferecem o uso do endereço como sede fiscal da empresa (endereço comercial para abertura de CNPJ e recebimento de correspondências). Isso é possível, mas depende de o contrato autorizar expressamente o uso do endereço para fins de registro empresarial e de a prefeitura/Junta Comercial local aceitar endereço compartilhado para a atividade. Verifique se a atividade permite endereço de coworking (algumas atividades reguladas exigem espaço próprio). O contrato deve deixar claro se o endereço pode constar de notas fiscais, cartão CNPJ e contratos. Esse ponto, somado à flexibilidade de planos, é o que diferencia o coworking de uma locação tradicional e precisa estar bem amarrado por escrito.
Base legal deste guia
Os dispositivos abaixo são a fundamentação jurídica do conteúdo desta página. O contrato gerado pelo MeuContratto aplica essas regras automaticamente nas cláusulas.
Perguntas frequentes
O contrato de coworking é regido pela Lei do Inquilinato?
Não, em regra. A jurisprudência entende o coworking como contrato atípico misto (uso de espaço + serviços), regido pelo Código Civil (arts. 565 a 578 e 593 e seguintes), e não pela Lei 8.245/91. Por isso, não incidem as proteções típicas da locação.
Tenho direito à renovação do espaço como no aluguel comercial?
Não. Como o coworking não é locação não residencial da Lei 8.245/91, não há ação renovatória (art. 51) nem proteção do ponto comercial. A continuidade depende exclusivamente do que o contrato e o plano contratado preverem.
Posso usar o endereço do coworking como sede da minha empresa?
Em geral sim, se o contrato autorizar e a legislação municipal e a Junta Comercial aceitarem endereço compartilhado para a sua atividade. Algumas atividades reguladas exigem espaço próprio. Confirme antes de abrir o CNPJ nesse endereço.
Preciso cumprir prazo mínimo de 30 meses no coworking?
Não. O prazo mínimo de 30 meses é regra da locação residencial da Lei 8.245/91, que não se aplica ao coworking. Por isso são comuns planos mensais, diárias e horas avulsas, com a flexibilidade definida no contrato.
O Código de Defesa do Consumidor protege o usuário de coworking?
Pode proteger. Quando há prestação de serviços a um destinatário final, o CDC tende a incidir, tornando nulas cláusulas abusivas (art. 51), como as que limitam reembolso ou transferem responsabilidade indevidamente ao usuário.
Conteúdo revisado pela Equipe Jurídica MeuContratto. Última revisão em 09 de junho de 2026.
Material informativo de caráter geral, sem substituir orientação jurídica individual. Para o seu caso concreto, consulte um advogado.
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