Ação revisional de aluguel: o que é, prazo e como funciona

A ação revisional de aluguel é a medida judicial prevista no art. 19 da Lei 8.245/91 para reajustar o valor do aluguel ao preço atual de mercado, quando locador e locatário não chegam a um acordo amigável. Ela é diferente do reajuste anual contratual: o reajuste (geralmente por IGP-M, IPCA, INPC ou IVAR) apenas corrige a inflação a cada 12 meses, mantendo o poder de compra. A revisional, por outro lado, recalibra o aluguel ao valor real de mercado, que pode ter subido ou caído muito mais (ou menos) do que a inflação. É um instrumento de via dupla. O locador a utiliza quando o aluguel ficou defasado para baixo em relação à região (imóvel valorizou, demanda aumentou). O locatário a utiliza quando paga acima do mercado (a região desvalorizou, surgiram opções mais baratas no entorno). Em ambos os casos, o objetivo é reequilibrar o contrato, sem precisar rescindi-lo ou negociar uma renovação inteira. O fundamento é a busca do valor justo, evitando enriquecimento de uma parte às custas da outra ao longo de um contrato longo.

O requisito central da ação revisional é o prazo. O art. 19 é expresso: 'Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado'. Isso significa que a revisional só pode ser proposta depois de transcorridos 3 anos contados: - da data de início de vigência do contrato; ou - da data do último acordo sobre o valor do aluguel (seja um acordo extrajudicial, seja uma sentença anterior de revisional). A lógica é dar estabilidade: o valor combinado vale por pelo menos um triênio antes de poder ser rediscutido judicialmente. Antes desse prazo, qualquer mudança de valor depende de acordo entre as partes — não há ação revisional possível. Atenção ao detalhe prático: o reajuste anual por índice não reinicia a contagem do triênio. O que reinicia o prazo é um novo acordo sobre o valor-base ou uma decisão judicial que tenha fixado novo aluguel. Por isso, contar os 3 anos a partir do marco correto é o primeiro cuidado de quem pretende ingressar com a ação.

Enquanto o processo tramita, o aluguel não fica congelado. A ação revisional segue um rito especial (art. 68 da Lei 8.245/91) em que o juiz, ao despachar a inicial, pode fixar de imediato um aluguel provisório, a ser pago até a decisão final. Para isso, o autor precisa pedir expressamente o valor provisório e juntar elementos que demonstrem o valor de mercado pretendido (laudos, anúncios de imóveis semelhantes, parecer de avaliação). A lei impõe limites a esse valor provisório: - Se quem propõe a ação é o locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do valor que ele pede. - Se quem propõe é o locatário, o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente. Esses tetos evitam abusos de parte a parte durante a disputa. Ao final, a sentença fixa o aluguel definitivo, e há um efeito importante: o valor fixado retroage à data da citação. Assim, descontados os valores provisórios já pagos, as diferenças (a mais ou a menos) são acertadas com correção, exigíveis a partir do trânsito em julgado. Em outras palavras, ninguém perde nem ganha pelo simples tempo de duração do processo: tudo é recalculado desde o início da ação.

A ação revisional é proposta na Justiça e exige advogado. O passo a passo prático costuma ser: 1. Confirmar o prazo: verificar se já se passaram 3 anos desde o início do contrato ou do último acordo de valor. 2. Reunir provas de mercado: laudo de avaliação, anúncios de imóveis comparáveis na mesma região, fotos, metragem e padrão do imóvel. 3. Tentar acordo extrajudicial: muitas vezes uma proposta formal de novo valor, com a pesquisa de mercado em mãos, resolve sem processo. Se houver acordo, ele reinicia o triênio e dispensa a ação. 4. Ajuizar a revisional: com pedido expresso de aluguel provisório e os documentos que justifiquem o valor pretendido. Vale lembrar que a revisional não rescinde o contrato nem ameaça a posse do imóvel: o vínculo continua, apenas o valor é discutido. Por isso, antes de litigar, costuma compensar uma renegociação direta — é mais rápida, mais barata e preserva a relação. Se as partes preferirem já registrar o novo valor combinado, um aditivo contratual ou um novo contrato com o valor atualizado formaliza o acordo e marca o início de um novo triênio.