Abandono de imóvel pelo inquilino: direitos do proprietário e o art. 66

Abandono não é a mesma coisa que devolução. Caracteriza-se quando o inquilino deixa o imóvel sem comunicar o proprietário e sem entregar formalmente as chaves, demonstrando que não pretende mais usá-lo. A jurisprudência costuma exigir dois elementos: o objetivo, que é a ausência física do locatário e de qualquer ocupante no imóvel (imóvel vazio, sem mobília, com contas cortadas); e o subjetivo, que é a intenção clara de não mais ocupar (o sumiço, a falta de pagamento, a ausência de qualquer manifestação). Não confunda com o imóvel apenas fechado por uma viagem — é preciso um conjunto de indícios firmes de que o inquilino realmente largou o bem.

Por mais tentador que seja entrar no imóvel vazio, trocar a fechadura e retomar a posse, o proprietário NÃO pode fazer isso por conta própria. Mesmo abandonado, o imóvel continua sob a posse jurídica do locatário, e a retomada por mão própria pode configurar esbulho e exposição do proprietário a ação possessória, além de responsabilidade por eventuais bens deixados no local. O abandono, por si só, não equivale à dissolução do contrato nem à devolução da posse ao locador — é o que diz o entendimento consolidado sobre o tema. A retomada precisa passar pelo Judiciário.

A via correta é ajuizar a ação de despejo (em regra, por falta de pagamento, que costuma acompanhar o abandono). O art. 66 da Lei 8.245/91 prevê que, quando o imóvel for abandonado APÓS ajuizada a ação, o locador pode ser imitido liminarmente na posse. Na prática, identificado o abandono no curso do processo, basta informar o juízo e requerer a vistoria e a expedição do mandado de imissão na posse, retomando o imóvel mais rapidamente. Antes de entrar, é prudente documentar o estado do imóvel (fotos, vistoria, testemunhas) e, se possível, comunicar a concessionária e o condomínio, justamente para comprovar o abandono.

Um ponto crucial: o abandono NÃO isenta o inquilino dos pagamentos. Ele continua responsável pelo aluguel e pelos encargos da locação (condomínio, IPTU, contas de consumo) até que o locador seja efetivamente reintegrado na posse do imóvel. Ou seja, deixar o imóvel sem entregar as chaves e sem rescindir formalmente o contrato não para o relógio da dívida — ela segue correndo, com multa, juros e correção, até a data da retomada judicial. Isso reforça por que o proprietário deve agir rápido: quanto mais demora a regularizar a posse, maior a dívida que, muitas vezes, será difícil de receber de quem já sumiu.

O melhor antídoto contra o prejuízo do abandono é um contrato bem feito desde o início. Cláusulas que ajudam: previsão expressa da forma de devolução do imóvel (entrega das chaves mediante recibo); definição clara de que o abandono autoriza as medidas legais de retomada; vistoria de entrada detalhada, para apurar danos na retomada; e, principalmente, uma garantia locatícia sólida (fiança, seguro-fiança, caução ou título de capitalização — art. 37 da Lei 8.245/91), que permite ressarcir os aluguéis e danos quando o inquilino some. Mesmo na pior hipótese, ter o contrato assinado, com qualificação completa das partes e do fiador, é o que viabiliza tanto o despejo quanto a cobrança da dívida acumulada.